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新春伊始,房地產市場的調控政策連續推出,新國八條、房產稅、上調住房公積金利率、限購等接踵而至,其受民眾關注的程度前所未有。在調控為主基調的背景下,國家如此劇烈地調控單個行業,出臺如此密集的調控政策,實屬罕見。
由於近幾年房地產行業大熱,其房價上漲劇烈的程度超乎想象,隨著對未來房價不斷上昇的強烈預期,新的地王不斷湧現,讓本來就火熱的房地產市場進入了幾乎狂熱的地步,『買不起房』不但成了人們最關注的關鍵詞,而且成了全民關注的一個大問題。
對房地產的調控大幕其實早在2009年12月就已徐徐拉開,並於去年4月中旬和9月底兩度增大力度。而在今年繼續推出重磅調控政策,既彰顯政府抑制房價的決心,也顯示出房地產調控難度之大。
盡管如此,目前的現狀是房價依然堅挺。新春過後,蘭州出現了每平方米價格超過1.2萬元的樓盤。雖然有的城市價格出現略微下降,有的城市開始降價促銷,但一個共同的現象是銷售量下跌。在這種情況下,很多企業卻逆勢而動,把千億級作為今年的奮斗目標,如萬科等企業種種互相對立的現象同時出現,這就使得房地產市場變得更加撲朔迷離,價格波動前所未有,房地產調控壓力空前衝大。
為什麼要對房地產進行調控,房價過快上漲引發的危害是什麼?就這一問題,蘭州房地產研究所劉義認為,房價過快上漲容易引發資產泡沫,影響金融穩定和經濟健康發展。另外,房價過快上漲導致投資、投機性需求旺盛,對實體經濟的資金需求產生擠出效應。當國民經濟中某一個行業出現暴利的時候,資金就會大量湧向這個領域,其競爭能力就會相應減退。
房地產行業是一個相關產業鏈條長的行業,牽扯到的產業也很多。因此,對其調控是一個系統化的問題,牽一發而動全身,面臨的難題也是錯綜復雜,必須要面面俱到纔能取得切實的效果。如何解決這一系列關聯性很強的問題,就必須理清房地產調控為什麼困難的問題。
我們首先面臨的問題是需求。隨著經濟的發展,中國城鎮化的腳步不會減緩,這就不可避免地帶來剛性需求。目前我國城鎮化率還不到50%,每年大約有1500萬的農民進城,住房剛性需求旺盛,且經久不衰,這就為調控難寫下了注角;投資渠道少,投資領域窄,中國的投資不是樓市就是股市,而房產固有的實業保值性也使得很多人把錢投了進來。另外,地方政府對土地財政的高度依賴,使得房價越高,土地價格越高。而土地價格越高,地方政府用於城市基礎設施的錢就更多。在這樣的循環中,地方政府對土地財政嚴重依賴的情況下,調控手段在執行中大打折扣也成了普遍現象。
另外,調控也難以實行一刀切的政策,國內各地區之間經濟發展差距巨大,一些沿海城市房價暴漲,與發達國家一些地區的房價並駕齊驅。而像甘肅等內地一些城市房地產業剛剛起步,怪不得前幾年的地產大腕王石、潘石屹、張寶全在甘肅來考察時,有媒體問是否有來甘肅投資的打算時說,甘肅的房價還不及一線城市的利潤,甘肅的地產企業家很不容易,投入和產出相去甚遠。
理清了問題,那麼如何做纔能解決問題呢?引用中國住房和城鄉建設部副部長仇保興說,國家房地產調控十八般武藝都試了:1998年是刺激住房消費,2002年控制住房供給,2005年是遏制需求,到了2008年時刺激需求,2010年是增加供給。房地產調控需要各部門之間的協同,需要中央和地方的協同以及調控政策的組合使用。要給地方政府政策『工具包』,包括土地、金融、財稅政策等;給中央政府一個合理的模型預測。目前要做的工作,包括對房地產的泡沫衡量和警戒;制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型,並對地方政府調控房地產市場進行評價、監測和激勵等。
從目前的情況分析,調控可能是今年房地產行業的主基調,可以預期新出臺的政策對房地產行業調控能起到作用,讓這一行業全面而健康地實現可持續發展。無論是經濟結構性調整也好,還是轉換經濟模式發展也罷,如何進行房地產調控,調控如何落到實處?這是一個系統而復雜的問題,對所涉及的部門、行業都是一個任重而道遠的問題。(段永飆)