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樓市新政頻出,市場觀望氣氛濃厚。陽光家緣統計數據顯示北京、上海、廣州近幾周銷售量均不佳。買房投資到底劃算不劃算?本期投資周刊,我們從成本核算的角度,探討目前個人投資樓市究竟是否劃算。記者遍訪理財專家後得出的一致結論是,按照目前的政策,隨著首付、持有成本和轉讓成本的增加,個人投資住宅,需該住宅5年上漲50%以上纔能盈利。而商鋪不受大部分新政約束,投資價值勝於住宅。
案例一
已在外資企業工作6年的王小姐事業正處於上昇期,目前王小姐和先生兩人月收入加起來有6萬多元,一年積蓄下來加上年終獎,家庭也積累了一筆不少的財富,正打算把這筆錢做一些投資。然而,最近股市小幅上揚後迅速回落,金價又處於高位震蕩,沒有多少投資經驗的王小姐也不敢把錢貿然投到股票市場。而且,按照去年基金平均收益率計算,還不能抵御接近5%的通脹率。
目前家庭只有一套房子的王小姐正在構思是否應該趁目前只限購第三套房產時出手購入第二套房產———在國內投資房地產還是很多人的重要選擇,加上廣州的房價相對於全國其他大型城市來說尚不算高,像王小姐那樣打算把手上的錢拿來買房投資的人其實並不少。但是,最近王小姐的煩惱又來了:央行春節的加息再一次增強了今年我國將處於加息周期利率的可能性,經濟學家紛紛預測,隨著通脹愈演愈烈,負利率日益嚴重,我國將還有多次小幅加息。眼看利率不斷在漲,黃小姐投資房地產的信心也被再次打擊———房貸越來越貴,打擊房價的措施又不斷昇級,投資還值得嗎?
案例二
在廣州某大證券公司從事投資分析工作的陳先生最近把自己早兩年在廣州市中心城區購進的一套95平方米兩室一廳房子賣了。現在,陳先生在番禺某大型樓盤租了一個150平方米的大套間,房子原來的裝修就不錯,小區環境也開闊舒適。剛有了孩子的小兩口把父母接過廣州來帶小孩,夫婦兩人現在每天開車上下班,生活反倒比以前更愜意和舒適了。陳先生對記者說,他目前租的房子月租纔3000多元,比原來4700多的房貸月供還便宜很多。『我覺得房價不會再漲多少了,房子作為投資的價值已經大大減弱,我個人判斷目前應該是一個高位。現在把房子賣了,拿著賺了的70萬現金去投資,即使放最保守的5年定存,年利率也有3.5萬元,相當於每月有2900多元的利息,幾乎可以抵上房租了,我何必再折騰自己在那個小房子和每月4000多的月供上呢?』———隨著樓市打壓措施一浪高過一浪,供房一族的心態也開始發生了變化。
算賬??房價5年上漲50%纔能回本
以上兩個身邊的朋友案例揭示出目前市場中不同投資者的心態。房地產目前究竟是買還是不買,最後或許還需要根據個人的需求和對房地產市場的判斷來做出。但是,不管如果抉擇,一個不可忽視的因素是房地產的持有成本越來越高。
中國社科院財貿所所長高培勇表示,目前成本、利潤和稅金構成了住房價格,其中,房產稅改革對稅金進行了調整,影響最大的主要是投資需求。此外,目前貸款利率節節上揚,加息周期下房貸利率已經上漲不少,直接增加投資的成本。很多理財師都提醒購房者,多項新政的出臺使房地產投資收益增加了不確定性,目前購房需要認真算一筆賬,核算清楚買房的持有成本,需要怎樣的收益率纔能覆蓋。
對於很多購房者來說,若希望把房子看做投資保值用途的話,一般預期持有期限不會超過5年,那麼最好的方案是盡量降低持有期內的持有成本。記者根據廣州目前的房地產市場情況簡單算了一筆賬。目前在市區內購買一套100平方米二手房,若按照1.428萬元/平方米均價計算,至少需要142.8萬元左右,5年內持有的貸款成本最低的情況是首次購房,首付只需要三成42.85萬元,貸款100萬,其中用公積金貸款80萬元,商業按揭貸款20萬,30年還清。目前由於受到政策收緊和最近貸款利率攀昇的影響,雖然很多銀行並沒有發布書面文件取消8.5折優惠,首套房貸款優惠政策已經名存實亡。
因此按照首套房貸基准利率計算,以公積金+商業按揭的組合貸款方式等額本息還款月供需要5330元,5年共付31.98萬元,其中付出利息27.39萬元,剩下未償還本金90萬元。假如5年後房屋成功出售轉手,只算期間所持有的貸款利息成本已經佔房價的19.2%。如果加上1元/平方米左右的物業管理費,和交易的稅費等各種費用,粗略估算持有成本佔房價的20%左右。
也就是說,對於首次購房自住的人來說,如果5年後需要換房或者轉手房屋,房價需要至少上漲20%纔能覆蓋期間所產生的費用成本。而需要注意的是,這個計算已經忽略購房首付資金和期間月供資金如果不買房,放在其他投資渠道所產生收益的機會成本。若按照最低風險的定期存款利息計算,持有成本要上浮25%左右,也就是房價需要上浮45%,纔能算是盈虧平衡。若期間有更高的投資收益回報,或者此間加息,則房價需要上浮更多的幅度,粗略估算至少需要上浮50%左右。
而對於購買第二套房的人來講,由於第二套房利率需要在基准利率基礎上上浮10%,所有成本加起來,5年共付出貸款利息41萬元,若再減去2000元每月的租金收入,則要求房價至少5年內也要付出成本27萬元左右,與上面的首套房情況相差無幾。此外,目前重慶和上海已經出臺了房產稅細則,預計不久或將在全國鋪開,房屋的持有成本會進一步上昇,投資者權衡投資收益時需要再考慮多一層因素。
提醒??轉手難加大投資風險
那麼,近期房價上漲情況如何呢?國泰君安房地產分析師孫建平分析認為,短期內,房地產市場必將進入新一輪觀望期,購房者不敢下單,開發商不敢推盤,加之春節因素,2月份樓市成交量必然出現大幅萎縮。市場接下來的關注焦點是3、4月份銷量,若銷量萎縮過於劇烈、持續時間過長,則房地產股價仍有向下調整空間。
資深房地產專家韓世同針對廣州落實『國八條』的細則表示,按廣州市以往的做法,一般都不會突破國家政策規定的范圍和要求。但這一次卻明確廣州十區要納入限購范圍;而且外地人購房個稅限購年限比國家的要求提高了1年。韓世同認為,目前短時間內,成交萎縮是一定的,他認為至於今年廣州房價會如何走現在還難以判斷,但回落幾乎是一定的。『大家都要做好房價一旦下跌的應對,因為房價一旦下跌,會影響購房者的心態,更沒人想買房了。』
目前,各個城市都已經全面鋪開落實『新國八條』,第三套房限購令已拓展,目前上海、北京、廣州等地已經落實了限購令,預期房地產市場二手交易將會比現在冷清不少。如此情況下,是否可以把這一『燒錢』的高持有成本的房子出手,還是一個未知因素。
同策研發中心主任夏宇表示,房地產作為一種投資品種,在持有階段其實並不是一個『劃算』的投資,尤其是投資者是從抵御通脹的角度出發,長期持有的過程中,其投資的收益率主要就是租金收益率。
對公司而言,收益率指淨利潤佔使用的平均資本的百分比。一般為年化2%-3%,『比銀行利率還低』,加上房地產的變現能力較差,也相應增加了一定的投資風險。市場普遍都是『追漲不追跌』,一旦出現向下走的行情,房子很可能找不到接盤者。
由於目前監管層面正在繼續收緊政策,不斷地增加投資者的持有成本,單純為了抵御通脹而貿然入市並不明智,尤其是那些自身資金並不充裕的投資者,冒著較大的政策風險入市,如果房子租不出去,還貸和各種養護成本都是一筆不小的負擔。
-商鋪投資
成交活躍回報較高
『新國八條』將購房者投資住宅資金成本提高後,首付只要50%的商業物業關注度快速昇溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令,再將投資者擋在住宅門外的同時,也在不斷推高商鋪的吸引力。
20平米以下100萬元以下商鋪受追捧
『新國八條』出臺後,廣州推出新貨的商業項目都集聚了較高人氣。在新年促銷短信攻勢下,無論是號稱『中國大陸首家日韓正品旗艦』的yoho天河日韓潮流坊,還是西關地段的『星域廣場』,以及位於增城老城區的泰富廣場、西槎路上的星辰國際鞋業廣場,商鋪一經推出都吸引了一批投資客關注。
盡管1—2月份商鋪成交數據尚未出爐,但陽光家緣的數據顯示,截至2010年年底,廣州一手商鋪成交量同比增長24.6%,價格大漲49.8%;二手商鋪成交量昇幅高達65.3%,價格略昇12.4%。
目前廣州一手商鋪普通鋪均價在5萬—6萬元/平方米左右,而餐飲商鋪均價則在3萬—4.5萬元/平方米。但部分毗鄰地鐵的普通商鋪最高售價已叫至10萬元/平方米。據悉,現有商業項目中,仍然以大型綜合商場、專業市場為一手商鋪銷售的熱點。
『去年8月西華路星璽廣場商鋪開售半個月就賣了2.5億元,有兩個福建客人一口氣買了近2000萬元的鋪位。』一位銷售代理透露,目前推出新貨的商業項目,不少都以地鐵上蓋物業為噱頭。
為了吸引小投資,很多開發商將商場劃分為20平方米以下的小單位,使總價在100萬元左右。這大大低於同地段一套商品房的價格,誘惑力相當大。據了解,購買商鋪的客戶中一次性付款與按揭貸款客戶的比例為3:7,大部分還是小投資者。
『48萬一間,負一層有地鐵。11平方米的商鋪,按一個月租2200元保守估算,年投資回報率5.5%。也可以選賣方的售後返租,前兩年8個百分點,這比存銀行高多了,比通脹也高。』某銷售中心,一位銷售人員一邊接著諮詢電話,一邊向電話那頭的投資者計算著投資回報率。
商鋪轉讓稅費高
不過投資商鋪前得想清楚,不要以為商鋪不受調控影響就可以大舉『吃進』。商鋪轉讓時有兩個稅費較高:土地增值稅,按照該商鋪賣出後的利潤率的高低,對淨利潤部分征30%—60%的稅;營業稅,按照淨利潤的20%征稅。對小投資者而言,投資商鋪與投資住宅遠遠不是一回事,由於轉讓交易過程中的高額稅費,一般來說商鋪換手率極低。
『一方面是考慮轉讓交易過程中的高額稅費,通常上家需要繳納的稅費佔其利潤的55%以上,因此,絕大多數商鋪投資者選擇長期持有,通過收租獲取利潤,這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區別。』有多個物業投資的操盤手表示。
投資者在購買商鋪的時候,除了要考慮商鋪價格,同時更應該考慮商鋪後續運營。因為商鋪劃分的單位越小,業主就越多,要實現統一經營的困難也越大。而一旦商鋪不能租賃出去,投資者還要負擔物業管理費和水電費,由於商鋪的物業管理費、商業用電用水與住宅不同,這筆費用也不可小視。
警惕『招商返租』
記者調查了解獲悉,針對這一問題,部分商鋪在出售時,繼續上演了『招商返租』的戲碼。目前廣州很多物業的年投資回報率不足6%,但部分商場仍然開出每年8%的高返租。
『受高返租誘惑,小投資者覺得有利可圖慷慨解囊,但這恰恰給個別「空殼運營公司」可乘之機。』一位不願透露姓名的地產商向記者表示,去年偉國集團在廣州圈錢數億後最終破產,但偉國集團部分離開的人員另起爐灶或加入其他公司,繼續沿用偉國模式。他們往往以一家地產運營公司的面目出現,負責包銷一個商業項目,然後通過廣告公司包裝促銷,通過影視明星聚集人氣,之後以售後返租的形式吸引投資者購買小產權商鋪。
上述地產商表示,這些『空殼』公司雖然與偉國集團不同,出售的是有產權的商鋪,但其自身缺乏商場運營經驗,很難保證年度返租的完成。而一旦資金吃緊,這些運營商就撒手經營,然後改頭換面,另起名字重新操盤卷土重來。『這些企業是廣州商業地產領域的害群之馬,他們的做法不僅會讓小業主血本無歸,也會造成整個商業行業偏離正常軌道經營。』