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『去年12月看中了某小區一套房,下了定金,但銀行卻遲遲沒有放貸,打電話去問,得到的答復是還要等上一段時間,而且連首套房貸八折優惠都沒有了,很可能執行基准利率。這幾天,房東又不停打電話說要加租,一加就是300,兩房一廳的房子每月租金就要1800元了。』日前,一位李姓女士致電記者,連珠炮似的不斷訴苦,本來准備著新年搬新家,可是計劃趕不上變化,李女士就這樣無奈地成了左右為難的『夾心』。
被『夾心』的准購房者並不止是李小姐一個。記者連日來調查發現,許多順德的准購房者們因為貸款發放日期被延遲、貸款利率被調整而不得不重新開始調整購房計劃,而房東加租的通知更令他們的煩惱加劇。
信貸政策短時間內不會放松
記者昨日諮詢順德多家銀行信貸部門,得到的答復均是『暫停受理二套房貸,取消首套房貸利率優惠,執行基准利率。』,而有個別銀行表示,近期內,首套房貸也有可能暫時停止。
記者在采訪中了解到,1月26日的『新國八條』重點提到的就是收緊二套房利率,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基准利率的1.1倍。當時新政一出,各大銀行立即聞風而動,按照規定執行。一位銀行信貸人員告訴記者,因為規定中只設有下限而沒有設置上限,因此二套房貸款利率上浮10%只是個基礎,如果客戶綜合情況不夠優質,上浮20%、30%也不無可能。
『二套房貸的收緊與利率攀昇,其慣性作用直接影響到了首套房貸。』一位金融分析人士介紹,雖然很多銀行並沒有發布書面文件取消8.5折優惠,但這個優惠政策在目前看來已經名存實亡。銀行會根據客戶房屋類型、首付比例、信用記錄、綜合貢獻度來定最後的利率水平,因此幾乎沒有客戶能真正拿到8.5折。
還有一個更為重要的原因是,在『防通脹』大背景下,2010年以來央行已經7次上調存款准備金率,並且盡管存款准備金率已達到19%的歷史高點,但仍有可能進行上調。因此,許多銀行實際上是已經『無錢可貸』。某銀行一位客戶經理向記者透露,目前銀行手頭上的錢確實很少。從去年12月起,他經手的待放款,目前已經積壓的額度就達到了3000萬元,更別提新申請房貸了。所以即使現在銀行受理了房貸單子,但具體什麼時候放款也很難說。
近期有媒體采訪時發現,在政策越收越緊的大環境下,許多金融機構不得不捨棄『房貸』的肥肉,而將資金抽離到其他經營領域,如中小企業貸款的利率普遍上浮了10%—30%,達到8%以上,相對房貸利率明顯更受銀行青睞。
放貸緊縮的日子還要過上多久?這個問題在記者采訪的過程中並沒有得到確切的答案。多家銀行的客戶經理向記者坦言,信貸政策短時間內不會放松,只會越來越嚴。
首次購房者感到被『誤傷』
對於順德許多首次購房的准購房者們來說,現在已經感覺到『騎虎難下』的尷尬。要麼就要取消購房計劃,重新回到『出租屋』生活,要麼就必須面對基准利率的還款壓力。
那麼,首套房貸執行基准利率,到底會帶來多大的壓力?
首先,從2010年10月下旬開始,短短4個月內,央行已經連續3次加息,5年期以上貸款利率由5.94%提高至6.60%,加息幅度達到0.66%,由此給購房者帶來的成本大大增加。同時,利率從8.5折回歸到基准利率。2010年10月20日之前,購房者5年期以上貸款利率最低可以達到5.22%,而現在則是基准利率6.60%,兩者相差1.38%。
如果以商業貸款50萬元,還款期為20年計算,執行5.94%的年利率、享受8.5折優惠,那麼購房者總計需支付的利息為504900元,按照目前的基准利率取消優惠計算,購房者總計需支付的利息為660000元,利息增加了155100元,平均每月給購房者增加了近650元的負擔。
記者在采訪中了解到,一些銀行執行首套房貸基准利率並不是一刀切,但享受優惠卻與首付比例緊緊掛鉤,如優質客戶首付6成,可享受利率最低8.5折等。同時,一些金融機構在執行房貸優惠時附加其他條件,如需購買一定金額的相關理財產品,或提高在該銀行的存款額等等。
在公積金貸款方面,佛山市在2月15日公布了《佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法》,《辦法》規定,非普通住房,如高級公寓、別墅、度假村、商務住宅等不予放貸。而普通住房的標准為單套住房套內建築面積120平方米以下或單套住房建築面積144平方米以下。
《辦法》完善了公積金貸款的差別化措施:首套房首付款按不同信用等級按20%至40%比例繳交;二套房首付款按50%至70%比例繳交,貸款利率為基准利率上浮10%;停止第三套及以上住房貸款。以住房公積金的提取和貸款記錄情況為准,認定屬第幾套房。《辦法》提到,如有住房公積金貸款未清還的,必須還清貸款本息,纔能獲准二套房貸款。其中,信用等級分A-F六級,所指的逾期還款包括公積金貸款、其他商業貸款、信用卡還款等。若為F級,則暫不受理貸款申請。
許多准備首次購房的准購房者向記者表示,感覺自己被『誤傷了』。『有錢就不需要貸款,需要貸款就是因為差錢。本來節衣縮食存夠了一點,但現在卻面臨大大超支,買房的希望又破滅了。』
房租大漲租房客『鬧心』
記者了解到,春節之前,順德就有不少租房客紛紛接到了加租的通知。至春節過後,『加租之風』更是越演越烈,有些房源再次提價。
大良、容桂等中心城鎮一套兩室一廳帶家電的租金從原來的每月1000元左右昇至1500元左右,漲幅高達五成,而位於大良中心城區,清暉路、東樂路等路段,新建小區中的三室兩廳單位的租金已經超過了每月3000元大關。
『按照這樣的房租水平計算,實際上已經逼近了房貸的月供,感覺租房已經很不劃算,但買房卻又困難重重,我們感到非常困惑。』一位梁先生告訴記者,自己詢問過多個房源,房東幾乎都將租期定為最多一年,也就是說,租完今年,明年還要漲價。
一邊是受限難以買房,一邊又是面臨房租大漲的『鬧心』,這些人群將自己自嘲為『新夾心層』。
有專業人士向記者分析,今年房租上漲與業主轉嫁供樓壓力和通脹壓力有關,而明年房屋租賃價格還將有多重的上漲動力,如舊村改造力度增大,短期需求增加;加息預期增強,供樓成本轉嫁;樓市調控趨嚴,購房者改買為租;畢業高峰期需求旺盛等等。另外的一個重要因素則是,前兩年房價上漲而租金變動不大,此次大規模上漲也有補償性因素存在,預計此次上漲將會是個長期過程,直至房屋漲價導致失衡的房屋『租售比』到達相對合理地位。該人士還提醒,順德城市化建設步伐正在不斷加快,舊村改造的力度也在不斷加大。伴隨著居村舊屋、棚屋的拆遷,一大批原本租住在那裡的租客將湧向私房租賃市場,也可能會在短期造成房源不足而加速租金上漲。
該人士還提出,順德房屋租金上漲的原因,還是供應結構不合理導致房源供應不足的問題。面對外來人員的保障性質的公租房幾乎可以忽略不計,幾乎所有的租戶都在湧向市場化的私房租賃市場。因此,相關部門應該及早做出相關對策,加快落實廣東省政府日前印發了《關於加快發展公共租賃住房的實施意見》,切實解決『新順德人』的安居問題。