|
||||
部分小區的物業費糾紛甚至鬧到了法院,圖為法官收繳執行款。(資料圖片)本報記者胡雪柏攝
去年底,市住建委出臺《物業服務項目收支情況報告撰寫規范》和《物業服務項目收支情況報告示范文本》,明確從今年1月1日起,物業公司必須在每年一季度向業主公示上一年度物業費收支情況。也就是說,今年4月前,物業公司必須公開收支明細,否則可能被取消資質。
這項法令能否得以實施?又能否化解業主和物業服務企業之間的矛盾糾結?本報記者就此到通州、海淀、西城等地多個小區進行了調查。
-調查樣本
金隅七零九零
物業催繳PK業主催賬
一方是物業公司向業主催繳物業費,一方是業主向物業公司催要上年度物業費收支明細。目前,通州區金隅七零九零小區不少業主為交不交物業費糾結。
一周前,該小區業主『rwzzmm』在其小區論壇發帖,稱不交物業費最起碼的理由是物業公司不公開物業費,『一平方米2.1元,小區住宅面積15萬㎡,去年一年物業就收了378萬。』業主們質疑,該小區是新建小區,需要花費的無非是物業辦、保安、保潔、綠化、路燈、電梯、監控、自行車棚,公共設施都很新,且很多還都在開發商維護期,『要人幫忙買東西,給10塊錢也得說聲買啥了。378萬呢,沒花完剩下的怎麼處理,總得有個說法吧。』
不少業主網上發帖表態,不公示物業賬目就不交物業費,『物業公司公示賬目難,想讓咱們交費就得更難。』一名業主稱。
昨天下午,該小區物業一名相關負責人稱小區物業費收支情況的確沒公開過,『小區2009年纔入駐,一直有業主要求物業費公開,但目前還在准備階段,但最終肯定要公開,給業主一個交代。』
健翔園
物業費可交業委會歸集
為保物業費繳有所值,自去年3月始,海淀區健翔園小區業委會鼓勵業主將物業費交由業委會,由業委會統一歸集並支付。
該小區業委會2005年成立後,多次要求物業公司公布物業費收支明細。『也曾公布了一兩次,但業主們認為公開內容粗略,不及時且不真實,不滿意。』該小區業主代表大會主任任晨光稱,業委會這纔要求物業費統一歸集並支付,業主自願將物業費交給業委會,由業委會根據物業服務需要劃轉所需費用,以此實現業主真正當家做主。
據介紹,業主將物業費交給業委會,若權益受損可及時獲賠;若遇物業公司起訴,業委會則出面應訴並承擔訴訟費用;物業公司則需每月或每季度向業主公示服務及財務情況,並經業委會審核通過纔能得到相應資金。『業委會會定期公布物業費收支,繳費業主有權查閱所有賬目,也可成立財務小組監督業委會收支。』任晨光表示。
對此,該小區物業則認為物業費應集中交由物業公司支配,『如果交到別處,會導致物業服務難以維持。公司會按照相關規定來公布收支,業主不滿意可以提出來』。
朗琴園
收支公開帶來高繳費率
據了解,2007年11月,西城區朗琴園小區通過業主大會,業委會與北京嘉浩物業公司簽訂了物業管理信托合同,根據信托契約,受托人即物業公司必須每月將經營、物業費收入以及工人、維修開支等財務報表,報到業委會。
『已經3年了,我們每月將財務報表上報業委會,業主也可隨時到物業查賬,都是公開透明的。』昨天下午,該小區物業公司相關負責人稱,朗琴園小區是國內首家采用信托契約制的小區,物業費收支均由業委會審批並公開,物業費屬於全體業主,而物業公司則提取總支出的6%作為酬金,『現在小區每平方米收2.2元,年前物業費繳費率就到了78%,收多少用多少一看表就一目了然。』
『物業的年度財政預算也會在小區進行公示,業主和物業都按合同辦事,執行得不錯』。該小區業委會相關負責人表示,以前小區物業費收繳率只有30%,而現在則穩定在90%,且調查顯示業主滿意度超過了90%。
業委會監督小組成員潘阿姨表示,目前,監督小組成員的主要工作就是監督財務和提出業務管理建議,『報表看不明白,物業公司得重整。業主參與小區事務熱情很高。』
-背景
今年一季度檢查公示情況
去年底,市住建委發布《物業服務項目收支情況報告撰寫規范》和《物業服務項目收支情況報告示范文本》。今年1月1日起,物業服務企業應當於每年第一季度在物業管理區域內顯著位置公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況,以及本年度物業服務項目收支預算,且公示時間不得少於15日。
《撰寫規范》是物業服務企業對上一年度服務事項、收費項目、收費標准、收支明細等內容的有關情況說明,運用財務報表和文字信息,反映整個會計期間物業服務項目經營活動的書面文件。重點對物業服務項目收支情況報告的時間、主體、要求和基本內容作出明確的規定。
今年一季度,本市將組織專項執法檢查,對未如期公示項目收支情況的物業服務企業將責令改正,並依法予以記分處理。
-律師說法
公開物業費要求仍欠細化
本報律師團成員、京華律師所律師、房地產法律專家秦兵表示,小區物業與業主之間最大的矛盾就在於物業費,按照《合同法》的基本原理,業主付費而物業公司公開收支是基本原則,但由於絕大部分小區沒有業委會,導致業主力量弱,物業公司單方漲價或在服務中偷工減料。
雖然新頒布的物業管理辦法要求物業公司必須公開物業費收支情況,但相對講還是很粗略的。秦兵表示,應該對這個管理辦法進行細化:一是要求物業公司公布細節,比如在『綠化』費用中,要寫明怎樣的情況下花費了這筆錢,有沒有花的必要;二是要明確物業侵犯業主知情權的責任。業主要求物業費公開其實是在申明知情權,如物業公司沒有讓業主明白,或者暗箱操作侵犯了業主權益,辦法就需要明確物業公司賠償責任。
-專家解讀
業主可解聘不公開費用物業
社區專家舒可心稱誠信服務是物業公司的根本,他說,物業費不公開是引發業主和物業之間多種矛盾和糾紛的根源。業主從來都有權利要求物業公開賬目,可惜的是一部分業主沒有這麼做,業主權利意識普遍淡薄。他認為,一定程度上來講,物業不公開賬目也是業主們容忍造成的。
物業管理實際上是一種信托行為,本質是業主信任物業公司,一起出錢讓物業管理共同事務。物業服務水平高低不是最重要的,最重要的是誠信,只有誠信纔能讓每個業主交錢。如果今後物業公司還是做不到公開,那麼業主就可以解聘物業公司。
舒可心表示,公開賬目本身不是目標,讓物業公司誠信纔是終極目標。重構道德體系也是最重要的,要讓物業公司拿到物業費後誠信地為業主們提供服務。
-權威對話
物業不公示收支可取消資質
記者:自今年1月1日起,小區物業費收支情況必須公示,請問該規定出臺的背景是什麼?
北京物業管理行業協會會長周星:從行業自律角度來說,物業費收支公開,是為了告知業主基本情況,消除業主誤解。對物業費收支情況,政府文件給出了一個固定模板,模板內容基本對應了物業費支出的全部,業主想知道的都能知道。
記者:此次物業費收支必須公開的規定和以前物業管理規定中要求的物業費公開有什麼區別?
周星:以前要求物業費公開,只說了有哪些收費和標准,但對具體實施沒有規定。這次規定物業費支出情況也告知業主,且規范具體,可以讓業主逐條對物業公司進行監督。
記者:對於拒不公開物業費收支的,有沒有督促措施?
周星:物業協會方面會組織業主評價,並進行上報。每個季度,會組織物業公司評優。如果物業公司拒不公開物業費收支,第三方認證機構會不予認證,並且政府會吊銷其物業公司的資質。在對物業公司每個季度的考核內容中,就有小區物業費的公開情況,必須向行業協會檢查匯報。
記者:物業費收支公開會遇到什麼難題,應該怎麼解決?
周星:不少物業公司對物業費收支公開有顧慮,擔心繳費業主對服務不滿意。物業費收支的公開,可能會導致一些繳費業主的不平衡,會影響以後的物業費收繳。同時我們也擔心,全市三千多家物業服務企業,可能會有一部分,因為經營必須規范起來而入不敷出,進而倒閉。
目前階段,物業公司能做的就是跟業主盡量溝通,誠信服務,贏得更多業主的支持,自然繳費情況也會有所好轉。構建業主與物業和諧互信關系。本版采寫本報記者張淑玲李慧博