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一系列調控政策的出臺將使開發商原本就不十分寬裕的資金鏈面臨更加嚴峻的挑戰,成交量的下滑將促使開發商加緊推盤,甚至會采取包括降價在內的多種促銷手段維持成交量,因此,房價下調的可能性增加。
從長期看,影響房地產價格的主要因素在於供求關系和後市預期,遏制高房價不能寄希望於房產稅『一劍封喉』,樓市調控仍需繼續打『組合拳』。
近日《2010年中國(論壇新聞視頻)城市房價排行榜》揭曉,杭州房價躍居榜首,並創歷史最高,北京緊隨其後,上海位列第三。但榜首杭州的春節樓市卻是『零』成交,北京、上海也幾近『冰點』。
在『新國八條』、房產稅、限購令以及加息的步步為營下,地方樓市交易已顯寒意。有關人士認為,調控政策顯效有一個『滯後期』,交易量的下降能否轉變為真實房價下降而惠及百姓,並避免傷及『合理需求』,將取決於調控政策『組合拳』的持續性和執行力。
房地產未來發展目標明朗業界普遍認為『新國八條』是近年來我國房地產調控最嚴厲的政策組合。它明確了房地產未來發展的目標——抑制投資、投機性購房、建設商品與保障房雙軌機制。
其中重點提到保障房建設,要『努力增加公共租賃住房供應』;落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%的要求。相關專家表示,未來中國保障性住房將進入建設高峰期,如果公租房達到2000萬套以上,那麼中國住房市場的民生疾苦將得到根本性緩解。
可見公租房已然成為保障房的主角。而為了讓保障性住房更加公平地惠及民生,避免現有給予產權的保障房住房體系存在天然尋租缺陷,有專家提出『保障性住房供應不應以出售為目標』的建議很值得關注。
目前,大多數城市把經濟適用房以至少低於市場1/2價格出售給申請對象。專家分析認為,這種方式弊端很大。
首先,經濟適用房的出售會引起反向補貼和分配不公。有能力買得起經濟適用房的家庭大都不是低收入家庭,而政府確定的低收入家庭和住房困難戶無力購買經濟適用房,問題沒有真正解決。
其次,經濟適用房的出售不利於保障性住房的可持續發展。出售意味著獲得永久性產權,於是政府必須每年都要投入大量資金建造新的經濟適用房。這無疑加重政府財力負擔。
第三,保障性住房只租不售可以解決目前出售經濟適用房所出現的一些弊端。富裕家庭不會有積極性去租經濟適用房,這樣,不僅有效抑制了投機行為,而且可以真實解決缺房戶的困難。
另據2011年重慶『兩會』透露,重慶將探索國企引導合理房價模式。重慶按照以未來容納1000萬城市人口計算,新增20%左右的保障房,提出了未來十年保障房建設計劃:至少需要解決200萬人的居住問題,就需要修建4000萬平方米保障房。在2011年,重慶將新開工公租房1350萬平方米。而在公租房的建設上,將通過國企出錢建設的方式進行。目前重慶地產集團等都在實施公租房建設計劃,幫政府解決問題。這種方式也很值得各地借鑒。
當前限制投資、投機性購房,加快保障性住房建設,已經成為房地產調控的一種長期性政策趨向。限購、限貸,減少市場上投資、投機性需求;同時增加保障性住房和普通商品房的供應,這兩種力量形成合力,將引導市場逐步走向順暢。
房價漲與跌看調控力度春節期間樓市遇冷只是個開始,在政府持續調控的預期下,市場陷入持續低迷應是大勢所趨。
根據『國八條』要求,限購令將覆蓋全國,但『停購』政策更成為樓市『利劍』。而購房信貸再度『繃緊』,以及新一輪調控全面收緊開發商資金來源等,使得市場重新洗牌在所難免。
多數接受記者采訪的專家認為,一系列調控政策的出臺將使開發商原本就不十分寬裕的資金鏈面臨更加嚴峻的挑戰,成交量的下滑將促使開發商加緊推盤,甚至會采取包括降價在內的多種促銷手段維持成交量,因此,房價下調的可能性增加。
且春節長假剛過,加息『利劍』再度亮出。盡管0.25個百分點的利率上調對樓市的影響微乎其微,但假如短期內連續加息,使各種政策疊加,房價很可能會出現較大幅度的回落。
中國社科院最新出版的2011年《中國與世界經濟發展報告》也預測稱,只要政策方向不出現逆轉,2011年房地產價格整體振蕩向下的概率較大。