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央行2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率。從2010年10月19日起,這是央行在短短的幾個月裡第三次上調金融機構人民幣存貸款利率了。從這幾次存貸款利率上調的目標來看,就是通過價格機制如何來管理好市場過多的流動性,減弱通貨膨脹壓力,讓信貸增長回歸到常態。
不過,從這幾次加息的特點與情況來看,存貸款利率上調,盡管一年期的基准利率上調每次都是相同的,但是其他檔次的存貸款利率則是采取不對稱的方式上調。可以說,央行這幾次加息看上去是十分平常,但其中卻包含著十分巧妙的價格激勵機制,以此來改變商業銀行的市場行為。
首先,在當前通貨膨脹壓力比較大的情況下,如果1月份CPI為5%,那麼居民存款負利率就達到2%。2010年底居民儲蓄存款餘額有30萬億元,如果負利率2%,那麼一年居民儲備收益就損失6000億元,每個月收益損失達500億元。這是在嚴重金融管制下的負利率。這種情況不僅對廣大存款居民相當不公平,也會嚴重影響居民基本消費,而且更容易導致居民對當前市場作出錯誤的判斷。認為在嚴重的通貨膨脹情況下,為了保護其財富不受損失就得把其資金轉入房地產市場購買住房所謂的『資產保值』,讓房地產泡沫繼續吹大。因此,連續加息讓居民的負利率收益損失降到最小程度,既可讓居民手中持有的大量的流動性回流到銀行體系,也是央行擠出房地產泡沫的一種間接方式。而這種方式對房地產泡沫殺傷力一點都不可低估(2006年美國的情況就是明證)。
其次,央行逐漸地上調存貸款利率,不僅讓存貸款利差直接縮小,而且也在改變商業銀行對住房貸款性質的認識及行為方式。更為重要的是,由於存貸款的利差全面縮小,如果住房按揭貸款優惠不取消,存貸款利率就會嚴重倒掛。可以說,這就是央行巧妙設計一種價格機制。無論國內商業銀行以往如何把按揭貸款看作是優質資產,無論商業銀行對住房按揭有多麼巨大的衝動,但在現有的價格激勵機制下,商業銀行的這種衝動將是無利可圖的,甚至於將虧損。這就是為何各商業銀行在2010年底要對個人住房按揭貸款重新定價的情況下不作為,而到春節期間各商業銀行纔紛紛采取取消住房按揭貸款優惠利率的原因所在。
可以說,在當前的住房利率機制下,國內各商業銀行全面取消住房按揭貸款優惠將成為一種必然趨勢。在這種趨勢下,不僅能夠改變商業銀行以往把住房按揭貸款看作是優質資產的觀念,重新審查住房按揭貸款在高房價背景下的風險,也會改變商業銀行向住房按揭貸款過度擴張的行為。因此,截止目前,這纔是影響國內房地產市場走勢最為重要的政策。
在此我們可以從以下幾個方面來分析。一是如果一線城市商業銀行取消個人住房貸款優惠利率,那麼在現在利率機制下其效應不僅會在這些城市快速發酵,而且將很快蔓延全國,成為各商業銀行個人住房貸款的基本政策。
二是盡管新國八條沒有對第一套住房信貸出臺新規,但個人住房貸款優惠利率的取消,正好堵住了國十條中差別化信貸政策的彈性漏洞(這一點是2010年國內房地產泡沫得以向三四線城市蔓延的根本所在)。
三是個人住房按揭貸款優惠利率取消,盡管與2008年9月以前的住房貸款的利率水平還有一定的距離,但是已在很大程度上增加了購買住房者的進入成本。
四是更為重要的,隨著第一套住房貸款利率提高,第二套以上住房的貸款利率也會水漲船高,將對住房投機炒作行為造成巨大的衝擊。住房市場的預期改變將決定2011年國內房地產市場走勢,市場預期轉變得越快,房地產市場的調整也將越快。
五是盡管住房按揭貸款購房合同的利率是一年一訂,盡管我曾預期的2011年初住房按揭貸款利率商業銀行重新定價沒有發生,但當住房按揭貸款優惠利率全國性的取消成為事實時,2012年初住房按揭貸款合同利率重新定價就不可避免了。再加上2011年通貨膨脹壓力及存款負利率如此之高,在2011年多次不對稱加息的情況下,2010年以前進入的大量住房投機炒作者可能會盡早地把持有的住房逐漸拋出。如果這種情況出現,它將顯著改變當前房地產市場的利益格局,國內房地產市場賺錢效應可能會弱化或消失。
總之,如果商業銀行的住房信貸優惠全部取消、住房投機炒作『去杠杆化』、銀行信貸獲取難度加大,國內住房市場的融資條件將出現巨大改變,即使新國八條對住房投機炒作稅收政策的限制力度不夠,信貸政策仍然是刺破巨大的房地產泡沫的主要工具。
請記住,任何投資都是面對未來的,不是看你過去是如何賺了多少錢。如果沒有把握住國內貨幣政策的巨大變化,那麼所有未來嚴重的不確定性風險只能由投資者自己承擔。這就是央行加息將對住房市場產生的巨大衝擊及影響。