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2010年,本市商品住宅市場全年成交均價為9297元/平方米,同比2009年上漲25.40%。全年成交面積1024.79萬平方米
2月8日,中國人民銀行宣布自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率各0.25個百分點,是自2010年10月啟動加息周期以來在4個月內的第3次加息,盡管首要目的是抑制通脹,但對樓市影響不容忽視。
2010年,本市商品住宅市場全年成交均價為9297元/平方米,同比2009年上漲25.40%。在此起彼伏的調控聲中,商品住宅市場全年仍成交1024.79萬平方米。
2011年調控不會放松
談及對2010年房地產市場的印象,受訪者異口同聲地說『調控』。
為遏制房價過快上漲,2010年中央出臺了一系列房地產調控政策,經濟手段和行政措施並行。中國指數研究院天津分院研究副總監鍾文輝認為,2010年以4月和9月兩個節點,將全年政策變化劃分為三個階段。預計2011年調控不會放松,『房價不穩,政策不止』。
盡管經歷了調控政策輪番轟炸,依然難以抑制房地產市場向上的趨勢,尤其是對房價的調控並未達到預期的效果。進入2011年,調控進一步延伸。1月26日《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(『新國八條』)標志這新一輪調控的啟動;1月28日,重慶、上海房產稅試點正式啟動。
國家住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮在日前本市召開的一次論壇上表示,調控正不斷走向常態、常規化。『樓市調控仍未結束,2011年市場將面臨更深入的調整。』鏈家地產市場部經理王倩表示,目前市場上的購房者大約70%是剛性需求,這是支橕樓市價格堅挺的關鍵原因,天津不斷增加的外來人口置業需求和本地改善型購房者共同構成了強大的剛性需求人群。
保障性住房改變供需結構
『2010年,保障房的全面提速和限購令的實施是兩大突出特點。』中原地產(天津)投資顧問部分析師薛秋宇分析說,加速保障性住房建設,是彌補市場化過程中所造成的市場失衡及社會矛盾激化的重要任務。配合限購措施的實施,能加速『增供應,遏需求』政策目標的實現。保障房建設雖然短期內對商品房市場構不成實質影響,但仍將在一定程度上改變市場預期,並對供應結構帶來一定變化。
『2010年保障房的建設,尤其是限價房建設可謂遍地開花。僅新開盤保障房項目就有近10個,如華城佳苑、美震中華、紅荔花園、嘉春園、欣嘉園、渤海天易、浯水道限價房、天房彩郡、萬科新裡程等。』鍾文輝認為,在2010年的基礎上,2011年本市將建設19萬套保障房,1200萬平方米,將進一步加大保障力度,為中低收入水平家庭提供更多的選擇。
我愛我家市場研究部分析,2010年樓市新一輪的調整初見成效,但是在供需結構方面仍未達到完全的調控效果,2011年樓市仍將持續調整,並且在政策范圍上、力度上或將更加深入,在調整思路上更具針對性,『保障性住房』與『商品房』體系的建立將使得樓市供需結構更加合理。
新建商品房分區域化更突出
鍾文輝認為,在新建商品住宅方面,分區域變化將更為突出。與2010年相比,2011年市內六區將出現供應的集中放量,這主要是2008年拿地的一些項目紛紛亮相;環城四區也將保持持續的放量;而濱海新區隨著響鑼灣、於家堡金融區的建設,也將相應帶動住宅的建設。薛秋宇則認為,市內各區域都將有自身的熱點,市內六區項目繼續受追捧;環城四區如西青中北鎮已逐步成熟,津南眾多大體量項目將面世;中新生態城帶來了一種新的理念和模式。『在城市總體規劃及土地供應的引導下,天津樓市迅速向郊縣地區擴張。隨著人們收入的不斷提高,生活習慣也隨之發生了改變,好地段已不再是購房者考慮的唯一要素。』鏈家地產市場部經理王倩表示,遠郊地區便捷的交通以及大容量的特性使得居民到達市中心區物業的可達性大大增強,這直接拉動了郊縣地區區域價值的提昇。原本並不為購房者所關注的區域,也由於軌道交通效應成為購房者的選擇。
對於二手房方面,我愛我家市場研究部分析,預計在自住型需求的支橕下,2011年天津市二手房成交量將保持6萬套以上的水平,難以出現大幅萎縮,成交均價也將保持穩中有昇的趨勢,但不會出現快速攀昇。
開發商搶灘天津市場
在房地產市場方面,與『北上廣深』一線城市有所不同,天津被視為二線發展較快城市,不少開發商將天津列入重要的發展戰略地位。而事實也證明,他們2010年在天津也是『大獲豐收』。從數據上看,盡管市場整體成交量(套數)有所下降,但得益於單價的上漲,不少開發商的全年成交金額與2009年相比是持平或略有上漲。
歲末年初,市場並未出現冷卻的跡象。從開發商動態來看,開發商拿地依然積極,銷售表現良好,並未表現出明顯的資金不足,近期開發商主動降價可能性較小。一線城市成交創出新高,二線城市保持平穩;土地市場成交活躍,據統計,2010年天津超額完成住房用地供應計劃,達135.9%;標杆房企銷售業績普遍超計劃,購地活躍。
2010年,萬科成為國內首家銷售額破千億的開發商,在天津取得了相當不錯的戰績。銷售額67.7億元、銷售總面積57.7萬平方米,讓萬科當之無愧佔據了頭把交椅;緊隨其後的富力地產和保利地產銷售額也都突破了50億元大關。業內專家透露,2011年,不少開發商在天津將有更大的舉動,計劃目標增幅在50%乃至更高。鍾文輝分析說,隨著市場不斷發展、規范,市場集中度將不斷提高,知名開發企業的市場佔有率也將進一步提高。
薛秋宇則認為,隨著調控的深化,進入2011年,同時也是行業洗牌的階段,開發商也將出現兩極分化的現象。2010年,實力雄厚的開發企業憑借各自不同的優勢,在銷售排行榜排定座次。但對於一些中小開發商來說,日子卻不是那麼好過,資金壓力下『以價換貨』成為不得已的選擇。
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