|
||||
『打蛇要打在七寸上』。在一輪接一輪嚴厲的房地產調控政策出臺後,房地產商的『七寸』——資金鏈被有效擊中,此前堅固的價格聯盟正露出『降價銷售』的苗頭。
繼『國八條』和房產稅試點之後,央行又在2月8日宣布加息。有市場分析人士對《第一財經日報》指出,作為資金密集型產業,連續出臺的調控措施將重擊新年樓市成交量,迫於資金壓力,開發商或將降價拋售其手中房源。
不過,本報記者在采訪過程中發現,在今年特殊的調控背景下,不少開發商認為降價對其銷售的幫助甚微,怎樣讓剛性需求把房子買得更容易點,纔是破冰的關鍵。
資金鏈日益緊張
2011年春節前後,房地產市場遭遇連環『重創』,尤其是作為房產稅試點的上海和重慶兩地樓市,更是『草木皆兵』。記者發現,進入『寒冬』的上海樓市已經偶現樓盤優惠促銷的身影。但是,這些樓盤打折促銷的『誠意』卻略顯不足。
上海浦東一個樓盤目前推出一批5樓以下的尾盤進行促銷,其中2房最高可享受總價23萬元的優惠,3房最高可享受總價25萬元的優惠。銷售人員介紹,折前這批房源的單價不到21000元/平方米,折後單價則約為18000元/平方米。但記者從佑威樓市通獲得的數據顯示,該盤在去年12月成交的7套房源,最低單價為17816元/平方米,最高單價為22242元/平方米。前後對比看來,折後均價似乎並不『給力』。
市場分析人士認為,這主要是因為對於身經百戰的開發商來說,目前還沒到降價促銷的時候。
『開發商最主要的資金來源還是項目的預售款,「新國八條」和房產稅的出臺,後期成交量必然會出現一波明顯的下跌。那時纔是考驗開發商資金鏈的主要時候。』佑威房地產研究中心副主任陸騎麟如是說。
事實上,去年以來,開發商的資金鏈危機已經有目共睹。Wind數據顯示,2010年前三季度,申萬房地產行業的整體資產負債率高達70%,136家房地產上市公司經營活動產生的現金流量淨額為-884.21億元,而上年同期該數額為522.19億元,近七成上市房企經營性現金流為負。而隨著調控的日益深入,開發商的資金鏈問題正在被日益放大。
其中,開發商主要的銷售資金回籠渠道或將受到明顯的影響。與此同時,多數房地產企業在資本市場進行公開募資的難度也越來越大。
國家統計局數據顯示,去年房地產開發企業資金來源中,開發商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現明顯回落。央行數據也顯示,去年我國新增房地產貸款同比增速比上年末降低10個百分點。其中地產開發貸款餘額同比增速較上年驟降八成。
而經目前的三次加息後,五年期以上貸款利率累計提昇66個基點,由於未來不排除繼續加息的可能,房地產開發貸融資成本會逐漸提昇。資深分析師夏立軍指出,從去年下半年以來,一些融資平臺比如信托方面的融資向房地產的流向也已經有所控制,整個房地產行業資金收緊的局面在今年年初還在延續。
開發商:降價求售最沒技術含量
分析人士認為,中國房地產市場和銀行信貸環境將在2011年變得更加嚴峻,一旦資金緊張,開發商後期就會選擇降價求售,保證其自身的資金需求。
回顧往年,以滾動開發為策略的大型開發房企,都是歷次宏觀調控下帶頭降價促銷的主角。不過,一位不願意透露姓名的知名開發商代表昨日在接受本報記者的采訪時表示,此輪宏觀調控政策十分特殊,有限購,也有房產稅,還有加息預期,傳統意義上的降價未必能解決困擾開發商的銷售問題。
『春節期間,我和其他幾個同行都有吃飯聊天,大伙目前還處於觀望階段。』該開發商代表透露,目前並沒有聽說有同行會在短期內降價。『多年經驗告訴我們,這次調控下,降價沒有用,越降價越沒人買。我們聊得更多的,還是怎麼樣讓自住客戶把房子買得更容易些。』他表示,經過觀察發現,目前市場中剛性需求仍在,但有一部分需求受新政影響,會因此增加購房成本,在此背景下,如何讓市場中有限的剛性需求把房子買得更容易些,纔是普通住宅開發商銷售破冰的關鍵。
和普通住宅開發商相比,豪宅開發商更為苦惱一些。一位豪宅開發商代表昨日向本報記者表示,豪宅買家名下多不止一套房源,因此許多豪宅買家已被限購。『這種情況下,豪宅開發商更不會降價,因為就算降了價,不滿足政策要求的購房者還是照樣不能買。所以目前來看,豪宅開發商只能熬著。時間熬長了,就肯定要融資。至於融資渠道,就要看開發商們各顯神通了。』
另據報道,目前海外融資正成為近期國內幾家大型房企重要的議題。1月份,恆大地產、合生創展、雅居樂等房企通過海外發債、優先票據、向外資銀行借貸等方式融得資金。蘇格蘭皇家銀行近日發布報告稱,今年以來中國房地產在離岸的債務融資金額已達280億元人民幣,相當於去年全年的四成,預期未來房地產商的債務融資將更頻繁密集。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||