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首次明確房價調控目標、約談問責范圍明晰、限購令昇級至全國、二套房首付款提至60%、保障房用地單列……27日,國務院辦公廳發出的《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。權威部門和專家表示,樓市調控再出重拳,再次釋放出強化地方政府責任,遏制投資投機性住房需求,逐步解決城鎮居民住房難的強烈信號。
推廣『限房價、競地價』
明確投資比例防囤地
盡管2010年住房用地供應明顯增加,但是土地供應歷史欠賬較多,因此今後能否足量、均衡地保證住房用地供應,對樓市健康發展十分關鍵。
『國八條』提出進一步完善土地出讓方式,大力推廣『限房價、競地價』方式供應中低價位普通商品住房用地。
中國房地產業協會副會長朱中一表示:『這樣的供地方式對房地產開發企業來說,是有很大壓力的,等於壓縮了企業的利潤空間,迫使企業加強成本控制。』
萬科董事會秘書譚華傑說,『限房價、競地價』依然是市場化的土地出讓方式,同樣具有公開、透明等優點。對於企業來說,限房價也一定會使得土地市場的出價、競價更為理性;售價鎖定實際意味著未來銷售的意外因素減少,經營確定性更高,不見得是壞事。
通知還強調,加強對企業土地市場准入資格和資金來源的審查。對房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款),不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。
國務院發展研究中心研究員廖英敏說:『這有利於遏制高價地的出現,防止一些違規資金進入房地產市場,炒作土地。』
首次明確調控目標 約談問責『動真格』新一輪調控首次明確房價調控目標,要求各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並於一季度向社會公布。
住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹說:『定指標表明考核、問責地方政府就有可操作性了。』權威部門認為,作為地方政府,有責任也應有能力公布本地區的房價調控年度目標。
這個目標也和問責制掛鉤,且進一步細化了約談問責的標准和程序。對未如期公布和完成相關目標任務的,地方政府要向國務院作出報告。監察部、住房城鄉建設部等部門要視情況,根據有關規定對相關負責人進行問責。
二套房首付款提至60% 交易成本加大與限購這樣的行政手段相比,經濟手段的力度也逐步加大,引人注目的有兩個轉變。
一是稅收政策方面,對個人購買住房不足5年轉手交易的,從原來的按差價征稅改變為統一按其銷售收入全額征稅。二是提高二套房貸首付款比例,從原來的不低於50%改為不低於60%。
秦虹說:『這是政府采取的主動防范風險的強烈信號。首付提高,銀行風險進一步降低;有利於嚴控投資性需求,引導理性購房。』
二套房首付比例提高,但具體執行時間未明確,因此有觀點認為有可能促成消費者規避政策短期之內成交量加速上漲。對此,『鏈家地產』首席分析師張月表示:『時至春節,銀行歇業或房貸額度用完,已經基本停貸,趕搭末班車難度也大大增加。』
充實個人住房信息
完善統計基礎數據
業內人士認為,著眼於制度建設,此次調控特別提出加快個人住房信息系統建設,逐步完善房地產統計基礎數據。
據住房城鄉建設部介紹,目前全國40個重點城市的房地產市場信息系統和預警預報體系初步建立。總體工作思路是:以城市住房信息系統建設為重點,以房屋登記數據為基礎,建立部、省、市三級住房信息系統網絡和基礎數據庫,全面掌握個人住房的基礎信息及動態變化情況,基本實現全國城鎮住房信息共享和查詢。
朱中一表示:『個人住房信息系統建設,是一項制度性建設,對於今後房產稅的開征也將起到基礎作用,只有信息完善,纔能進行科學評估,合理確定征收對象和稅率。這也是房產稅正在加快推進的一個信號。』
保障房用地『單列』
健全准入退出機制
2011年,保障性住房建設將大規模推進,全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套,因而確保用地供應至關重要。『國八條』明確,在新增建設用地年度計劃中,要單列保障性住房用地,做到應保盡保。
通知特別提出『健全准入退出機制,切實做到公開、公平、公正』,具有較強的針對性。審計署此前發布的公告指出,一些地方廉租住房出現了不符合條件住戶退出難等相關問題。
秦虹說:『准入和退出機制,是確保低收入家庭享受政府保障的關鍵,也是保障性住房建設得以持續運行的關鍵。如果沒有健全的機制,有限的保障資源配置就會浪費,保障性住房就會變味。』
限購令全面昇級
少數城市擴大至全國
此次調控,要求『各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施』。
中國房地產業協會副會長朱中一說:『經過去年3次調控,一些投資投機目標從一線城市轉到二、三線城市。此次加大限購力度,有利於遏制投資投機性需求。』
來自北京住房城鄉建設委員會的信息顯示,出臺限購新政以來,二套以上購房比重持續回落,非本地戶籍購房比重回落至40%以內,下調4.3個百分點。
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