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2010年即將落下帷幕,重重調控政策之下的樓市,在新的一年充滿無限懸疑和遐想。
記者昨日走訪沈城部分樓盤采訪發現,在國家發改委官員披露明年CPI調控目標為4%後,『抗通脹』再次成為一些售樓員促銷的噱頭。不過,理財專業人士算賬後表示,貸款投資買房未必能跑贏CPI。
『只有買房最保值增值』在渾南一樓盤售樓處大廳,只有一對中年夫婦在看樓,幾名售樓員或坐或站聊著天,顯然因顧客減少而輕閑了不少。
『先生您要現在買房其實最合適,根據您所買的戶型大小,不僅可以享受不同程度的折扣優惠,這些優惠只會在冬天纔有的,明年開春後我們就要提價了,每平方米至少上調200元。 』一位女售樓員說。
對於漲價的原因,售樓員略帶責怪的口吻說:『您沒看新聞嗎?明年CPI調控目標比今年的3%還高,達到4%了。通脹得這樣厲害,只有買房纔能保值增值,何必坐等錢貶值呢。 』
在鐵西一家樓盤,售樓員在強調其樓房的性價比後,也拋出了『抗通脹』論,建議記者現在和明年上半年是買房的最佳時機,『你也能看到,現在地價嗖嗖漲,等這些地塊作成產品上市後,房價還會漲一大截,早買肯定劃算』。
『現在買不買舉棋不定』被稱為史上最嚴調控政策出臺3個月後,房價並沒有出現居民預期的下降,但連續兩次加息,以及國家部委研究更細化政策調控房價的表態,讓不少有購房意向的居民陷入糾結。
36歲的史先生說:『我以前住的房子面積小了點,正考慮換套大一點的房子,屬於可急可不急的類型,可政策接連出,也不知道明年會不會有些效果,就擔心現在買高了。 』
『年漲幅低於7%賠錢』交通銀行理財師李伏生認為,如果買房是居住性需求,顯然討論抗通脹沒有意義,如果買房是為投資,則是為利益的最大化,就有必要算算細賬而再做決定,尤其是一些用貸款進行房產投資的。
評估一項資產的正確方法就是自由現金流。對房產而言,自由現金流的來源就是租金,而租金的高低,直接表明了租售比的高低。當然更多的人投資不是追求眼前的租金,而是房產昇值的空間。
以一套價值60萬元的房產為例,首付20萬元,商業貸款40萬元,月租金約1300元。在一年租滿12個月的情況下(采暖費忽略不計),年收益率僅2.4%。
這是房產的回報,而投入又是什麼呢?李伏生說,投入包括兩個部分:按揭貸款和買房者自身的資金。目前最新五年期以上貸款利率為6.4%,而自有資金成本按保守的國債為例,如2007國債13收益率為4.52%。
因此,房地產總投入是貸款和自有資金的加權平均。房產的總資金成本為:6.4%×70%+ 4.52%×30%=5.864%,比租房回報的2.4%高出3.464個百分點。
在這種情況下,房產投資完全要靠房地產的大幅昇值來彌補投資損失,未來房產價格必須每年在通脹的基礎上再平均昇值3.464%以上。假設未來數年通脹為4%,則需要房價每年保持7.464%上漲纔能保本,否則通脹越高賠得越多。
建議:摒棄房產投資誤區理財規劃師趙理說,從成熟的房地產市場來看『買房抗通脹』,都是將房屋增值和租金雙重疊加,再將通脹因素考慮進去進行計算,而絕非只是我們不少居民那樣的『買賣價差』。現在房屋租金漲幅遠落後房價漲幅,就是一個很不好的現象。
人們普遍認為買不動產抗通脹,是基於未來市場預期始終向好這樣一個前提。但需正視一個事實:資產價格上漲往往領先於消費品價格,在流動性過剩的前提下,大量貨幣湧入樓市股市,房產通脹比廣泛意義的通脹更可怕。『最典型的案例就是日本1990年樓市泡沫破滅後,至今東京的地價和房價都還沒能回到當初的水平。中國香港1997年樓市泡沫破滅後,至今住宅均價都沒能超過當年三季度的高點。』趙理說。
趙理表示,家庭進行合理的資產配置、投資是正道,但必須綜合分析自身的條件適合什麼。『有100萬的閑餘資金,用其中的1/3至1/2來投資房產可行;但如果只有20萬現金,卻還要貸款40萬來投資房產,孤注一擲的投資方法顯然是極不明智的。 』
趙理認為,正是因很多居民缺少理財教育課,纔出現認識的誤區,真正的『買房抗通脹』絕不是非理性的儲蓄搬家,也非把現金換成房產證那麼簡單。盲目而草率行動,恰恰容易中那些房產投機者的圈套。
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