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2010年國家宏觀調控政策密集出臺,全國樓市觀望情緒開始加重。調控主要針對住宅市場,對商業地產影響較小,尤其是在信貸政策上,『限購令』並不針對商業地產。因此,作為商業地產投資主力的商鋪投資逐漸成為業內外人士關注的焦點。
投資商鋪的購房者,在投資觀念上應當注意所投資的物業的保值性以及它的投資收益率。消費者在投資商業物業的時候,需要相比住宅物業更為成熟的投資理念和市場預判能力。煙臺趨勢紅人房地產諮詢策劃有限公司項目經理劉軍認為,投資商鋪可以考慮以下四方面。
五率指標做參考
判斷一間商鋪購買後是否會昇值,以及購房時機可選用五率為指標———經濟增長率、按揭利率、通貨膨脹率、銷售率、空置率。在這五率的引導下,熟悉商鋪周邊規劃和配套設施,包括居住群體及其消費習慣等,這樣纔能吸引到合適的行業和租客。商鋪的價格較高,大鋪面意味著大風險,轉手的時候資金要求比較多,不容易出手。小鋪面在這方面相對更靈活,因為有能力接盤或承租的人較多,風險相對較小。
品牌效應促昇值
『有主力店的地方,就有無窮的商業機會』,相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業物業全面昇值。主力店周邊商鋪的經營主要是『寄生』業態,它本身不具備『聚客』能力,只有借助主力店的作用纔能充分挖掘其商業價值,使商鋪作旺並不斷昇值。此外,在商鋪租賃和購買市場,品牌客戶比較多,如麥當勞、星巴克、李寧等。在選擇投資商鋪的時候,看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。
旺鋪選址很關鍵
商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素,立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。所謂『一步三市』,立地差之毫厘,會導致業績失之千裡。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。對商業選址來說,商業乾道是最好的道路類別,其次就是靠近商業區的交通乾道。人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。
商鋪租賃需注意
一些投資人因為沒有豐富的經驗,在買商鋪時只考慮價格,認為只要價格合適就行了,由此增加了自己的投資風險。商鋪的價值最終是要通過租賃實現的,而租賃就要考慮租給誰,不同的租戶對商鋪有不同的要求,在投資租賃之前應該綜合考慮,把自己的商鋪硬件設施需要考慮周全。因此,投資人在買鋪的時候,一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚,做到有備無患。
商鋪投資不像住宅投資,再好的住宅,一旦被建造出來,它的缺陷就同時被發現,想改也改不了了,只有去建更好的。其結果是更好的住宅出來時,原來的住宅貶值了;而商鋪就不同了,一旦市場成為旺市,那它就越老越值錢,最終達成一鋪『旺三代』的理想境界。(記者宋振東實習生鄢冬)
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