隨著調控的持續，2011年房地產行業的資金困局必將集中顯現，未來中小開發商難逃被洗牌的厄運。

　　2010年房地產開發商資金情況並不如外界預期的如此緊張，臨近歲末，房價並未達到公眾預想的調控結果，而是主要靠著各種行政措施的高壓，呈現暫時被抑制的脆弱狀態。回顧今年，銀行信貸對房地產開發商全面收緊，而後房地產銀信合作業務全面叫停，調控收緊了房地產商的融資渠道。繼而開發商融資全面戰場轉向信托平臺，造成了幾乎整個2010年房地產信托的瘋狂。

　　融資渠道調控下，2010年房地產開發商資金為何仍游刃有餘？

　　一是房地產信托融資渠道新補給。統計顯示1-10月，全國信托公司共發行房地產類信托1500億元，10月為178億元。由於銀行信貸的收緊，造成了今年房地產信托的瓢盆滿盈。

　　二是2010年調控前房地產商資金沈淀。2009年和2010年初是房價最瘋狂的時候，房地產商依靠當時火爆的銷售沈淀了大量資金。雖然陸續建成的樓盤仍有『存貨』，但由於資金鏈壓力不大，所以調控後降價幅度並不大。

　　社科院藍皮書數據顯示，2010年前3個季度，全國僅30個納入統計的城市土地出讓收入就高達9000億元，比上年增長70%。這一數據也顯示了2010年開發商資金情況良好，開發商土地儲備戰仍在繼續，同時也說明地方政府靠『賣地吃飯』的模式仍在延續。

　　那麼2011年，房地產開發商的資金情況是否會有所改變呢？

　　首先，在銀行信貸繼續收緊的背景下，年底房地產類信托業務被『緊急剎車』。11月銀監會下發《關於信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，發令逐筆排查房地產信托風險，多家信托已暫停房地產信托業務。監管機構意欲掐住信托這條房地產最後的輸血管道。

　　其次，除銀行和信托外可替代融資渠道有限。私募股權基金、民間拆借等都尚未成氣候，因此上述渠道雖有空間，但不可能完全接過銀行與信托的融資交接棒。據上海的東方典當行表示，今年有逾10家開發商聯系欲從他們典當行融資，這在往年是從來沒有過的。民間融資的成本至少是銀行融資成本的數倍，可以預見明年房地產開放商的整體融資成本將直線上昇。

　　未來，開發商除了面臨上述資金困局外，還有長期隱性的不定因素。

　　爭議頗多的房地產稅終於被證實將率先在上海和重慶試點。隨著房產稅試點漸行漸近，而其對房地產市場的影響難以確定，一旦房產稅改革鋪開，房價很有可能走低。受此影響房地產商的資金回籠堪懮。這是房產稅改革帶來的必然結果。

　　房地產開發商債務累積數額巨大。據2010年上半年數據顯示，十大標杆房企的負債總額高達4200億元，63家上市房企背負近6000億元巨債。如果以2009年的利潤水平來還清這些債務，需要超過15年的時間。隨著融資渠道的收緊和未來房價下降對銷售造成的影響，房地產開發商的債務壓力會驟然上昇。

　　信托到期兌付隱患。房地產信托期限一般為1-3年，今年發行的1500億元加之前兩天發行的量，如果到期兌付時正值房市低迷，資金匯款發生問題，那顯然將對房地產開發商造成巨大壓力。

　　國家調控整頓房地產行業的決心堅定。銀監會向商業銀行下發了一份房地產央企『紅名單』，要求只能對名單中列示的16家房地產央企提供新增房地產開發貸款，對16家之外的非房地產主業央企不得提供新增房地產開發貸款。

　　國家重點建設保障房體系。目前國家對於保障房的投入巨大，上海地區2011年住宅開工工地60%用於保障房建設。保障房由政府財政支持，但也提出要建立保障房融資體系，因此國家勢必將引導資金進入保障房融資體系，這對於房地產開發商的融資也是擠壓競爭。而房產稅推出後，房租租金會提高，這會造成新的社會矛盾，解決這一問題的根本途徑在於保障性住房，尤其是公租房的建設要跟上。

　　2010政策調控雖未收到理想效果，但政策頒布後都需要經歷一個反應過程，特別是行業性的調控。隨著調控的持續，2011年房地產行業的資金困局必將集中顯現，未來中小開發商難逃被洗牌的厄運。