在土地市場，繼一日三出高價地等盛況之後，今年4月，國土資源部發布相關文件明確，要調整完善土地管理政策，推行土地出讓預申請制度，探索土地出讓綜合評標辦法。緊接著北京、上海等地推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措，明確今後商品住宅用地出讓將不再只是『價高者得』。部分業內人士將其視為土地出讓招拍掛制度的重大轉變，更有人將之看作新一輪全國土地市場變革的開端。

　　可當推地高潮真正來臨，開發商們的拿地熱情纔得以真實顯現。尤其是進入11月以後，眾房企的大手筆圈地比比皆是，萬科一周內連收4幅宅地、佳兆業則創造了一天內斬獲9幅地塊的紀錄。在土地市場推出量和成交量增加的同時，部分地塊的樓面價也高位運行，杭州等熱點城市近期成交的部分地塊樓面價頻頻接近或突破2萬元/平方米。11月底，位於溫州市區熱點區域的『原溫師院』地塊出讓時的樓面價更高達3.7萬元/平方米。不僅如此，地價還可以『隱形增高』。

　　一位業內人士對《經濟參考報》表示，地方政府可以通過綜合招標等手段，減少高價地的出現，比如土地出讓時要求配建一定面積的保障性住房，從而拉低樓面地價等，實際上地塊上商品住宅的樓面價依舊高企。

　　在力度空前的調控壓力之下，樓市虛火為何難降呢？業內人士普遍認為過剩的流動性是攪亂一池春水的最重要推手。而房地產調控各利益相關方的角力注定緊張而漫長。中國指數研究院預計，2011年房地產業調控不會放松，房價不穩，政策不止。『有些變化不是立竿見影的，我們需要更長的時間，以更平常的心態、更多的耐心纔可能看到這些政策的調控效果。』中國房地產學會副會長陳國強說。

　　『推動房價上昇的一個根本動力，我認為是去年貨幣政策的過度寬松……十幾萬億元的貨幣量，一定會在今年形成資產價格上昇和流動性走強態勢，這是一個必然結果，其表現是最終使C PI上昇，而房價永遠是和C PI結伴同行的，今年必然要承受消納去年流動性和貨幣增量的結果。』全國工商聯房地產商會會長聶梅生分析說。

　　而調控之難還因為很多變量因素的存在。聶梅生認為，與此前調控不同的是今年從調控政策出臺到現在經濟形勢一直是變化的，這個變化可以分兩方面來說，一個是國內的經濟形勢，產業結構調整、十大產業振興規劃一直備受關注，大家希望其真正形成對經濟的良性循環，從而使充斥在房地產板塊的資金平衡到實體經濟中，但今年不能馬上見效，換句話說就是還不足以吸納過剩的流動性，所以大量資金仍然留在房地產領域，這可以從今年的房地產投資看出來，去年全年全國完成房地產開發投資約3.6萬億元，而今年前11個月全國房地產開發投資就已經達到了4.3萬億元。

　　第二個變量是土地，聶梅生細數說，這一變化甚至可以說成是『惡化』。今年在這樣的調控情況下開發商購買土地的增量大漲，土地像海綿一樣吸納了更多的資金，這是沒有估計到的。

　　從外部來講，輸入型通脹刺激了國內的通脹預期，使得調控面臨更加復雜的局面，『錢在房地產領域擠不出去』……這樣的復雜局面是包括開發商在內此前都沒有想到的。央行一份最新的問卷調查顯示，四季度26.1%的受調查居民在投資方式上首選房地產。『現在的情形是一邊是不差錢的開發商，一邊是有通脹預期持幣待購的老百姓，調控的難度可想而知。』北京一家上市房企資深人士說。

　　供應結構的失調也在一定程度上制約著調控效果的顯現。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在回顧我國住房體制改革的歷程時提出，進入21世紀後的一段時間，由於相關政策的變化，中低收入家庭被推向了市場，沒有得到較好的住房保障，『沒有產品供應給這些夾心層，他們成了被遺忘的角落……實際上是整個供應體系出了毛病。』他認為，要改變這個供應結構就是要發展保障性住房，形成完備的供應體系，即面向中等收入以上家庭的商品房，面向中低收入家庭的公租房和限價房以及面向低收入家庭的廉租房和經濟適用住房。

　　此外，相當一部分受訪專家認為，金融體制、財稅體制、土地體制等方面暴露出的一些亟待解決的問題也是房地產市場健康發展的隱患

　　中國房地產學會副會長陳國強這樣總結：調控面臨空前的難度，實際上是一系列矛盾匯集在了房地產行業並體現了出來。

　　除了關鍵環節的爭議之外，涉及房地產市場的各項改革與調控本身的邏輯協調也有待進一步厘清 。相 較於 打壓 炒房 手段 之果 斷和 指向 之明確，『使房價回到合理區間』的表述實際上帶有一定的模糊色彩。

　　聶梅生說，調控的目的之一是使房價回到合理區間，但對於合理區間卻始終沒有定義。在她看來，房價的合理區間應是『跑過C PI，趕不上G D P』，然而，目前來看估計全年的房價水平可能還不在合理區間。

　　凡此種種調控中暴露的深層問題，均不令人樂觀。

　　陳國強預測，此輪調控中的一些政策措施會長期化，從供應模式和供應結構來看，保障房會在未來住房市場中佔有非常重要的比例，以商品房為主導的單軌制的模式，肯定會為將來的雙體制模式取代。從行業區域形態來看，隨著調控政策的實施，未來住房市場的重心會更明顯的轉移到二三線城市。對企業來說，過去更多依托土地快速昇值來實現公司盈利的經營模式，將逐漸轉向更多在開發環節獲取投資收益的盈利模式。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，作為典型的資金密集型行業，2011年房地產行業的『缺血』局面將加速行業洗牌，因為各渠道都在嚴控房地產行業的風險，有限的放款額度和嚴苛的放款條件，都將傾向於綜合實力強的大型品牌開發企業，而資質較差的中、小開發企業將面臨更大挑戰。同時，在樓市調整期，購房者的風險控制意識也有所提高，更願意信任品牌開發企業的產品，故有限的需求的釋放也將更加集中。資金困難、銷路受阻的中小開發企業將被擠壓出去，在普遍缺少退出機制的情況下，新一輪的企業『兼並潮』將會出現。記者王濤李佳鵬

　　臨近年底，各地樓市紛紛出現上漲態勢。據媒體報道，12月18日北京兩個樓盤開盤，其中一個項目銷售『先到先得』，竟有不少購房者通宵排隊；另一個項目，則是7000組客戶『搶購』800多套房源。北京市房地產交易管理網數據顯示，截至12月18日，今年以來北京二手房住宅成交19.25萬套，雖然成交量比2009年同期下降28.8%，但由於均價上漲等因素，交易總額卻明顯超過去年。除北京外，多個熱點城市的樓市12月以來也出現了一定的『昇溫』情形。房價上漲壓力揮之不去，樓市調控不斷面臨考驗。

　　住房和城鄉建設部負責人日前坦承房地產調控面臨六大難點：城鎮化帶來住房剛性需求，民間資本投資領域過窄，全球化熱錢湧入與人民幣昇值影響，房產持有環節稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴，各地經濟發展存在差距。

　　國家統計局的數據顯示，從今年8月開始，房地產開發企業資金來源中的外資數額便顯著增長，1 1月更 是首 次單 月突 破百 億元 ，環 比增 長34 .48%。上海一家房屋中介機構負責人告訴記者，今年5月以來，九成境外人士購房選擇一次性付款，『他們並不完全看重房價的漲跌價差，選擇不貸款方式入場，可以更便利地賺取匯率差』。

　　楊紅旭認為，樓市火爆，通脹預期常是重要推手，在C P I連續走高的情形下，『限購』『限貸』依然難以打消部分人購房的念頭，其中尋求保值、增值的長期投資者、有改善需求者比較活躍。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說，樓市走勢決定於預期，預期決定於政策，如果明年調控保持現有力度，甚至房產稅能在部分城市試點的話，房價應該『穩中有調』；而如果調控出現松動，房價不排除出現報復性上漲的可能。