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『涉外』象征身份的時代
自上世紀90年代起,天津市開始出現了外國常住人口,而為了方便管理,涉外小區應運而生。業內人士表示,當時的涉外小區其實與同時期的商品房差別並不是特別大,沒有特別額外的設置,只是獲得允許『涉外租賃』的資格,而除了一些外國人以外,也有一些『先富起來』的人選擇在此購房,滿足一種身份的象征。金廈裡和立達公寓正是當時首批獲批的涉外小區和涉外公寓。
『上世紀90年代開始有外企進入天津投資,一些外國的技術專家、管理者開始常駐津城,他們的生活成了難題,於是涉外小區概念逐漸興起。』一位地產資深人士告訴記者,當時的無奈之舉促成了天津第一批涉外小區的誕生。
『那時涉外小區住的都是高端商務人士和一些有錢人。』該地產資深人士告訴記者。當時外國人租房難度較大,有許多手續,金廈裡是首批獲得涉外資格的小區,它位於南開區艷陽路與堤中街交口,一戶一表、煤氣、暖氣、電話線預留口配備齊全。此外,4層到頂配電梯、一層有底商,都是天津人第一次見到的,一下子就『火』了。
外國人、企業高管和『大款』成為金廈裡的首批業主。劉先生是最早的買房人之一,他記得自己買房的時候約2000元/平方米,1年後已漲到了近3000元/平方米,而後房價在很長時間內穩步上漲。
但在天和工作室首席策劃師王克非看來,金廈裡還算不上真正的『涉外小區』。『小區的物業管理並沒有真正和國際接軌,我記得當時的物業費是一個月幾毛錢,但是收取還是比較困難的。』
作為天津房地產市場上最早的涉外公寓項目,位於南開區衛津南路78號的立達公寓開啟了天津涉外公寓熱賣的先河,而名人效應和口碑傳播也帶來了更多的購買力。到交房時,建築面積6.4萬平方米的小區已頗具規模,其超大平層和躍層兩種戶型,深受購房者青睞。首批業主孫老先生在回憶當時立達公寓熱賣情景時說:『從來沒見過那麼多人買房,真的是「人山人海」,這是我第一次看見這麼多人買房。』時至今日,立達公寓小區內環境始終如一,仍為諸多購房者喜愛。
『涉外』在津城的擴張時代
從2002年開始,外國人在津城的人數開始成倍增長,而他們生活、工作半徑周圍1公裡的區域,一直是租住量最高的區域,一度形成了不少外國人聚居的小區,比如紅磡公寓、紫來花園、時代奧城、五一陽光等。據統計,目前除了韓國、日本、美國幾個國家,澳大利亞、加拿大、英國、法國、德國、意大利等國家的外籍人士也加入了天津的租房大軍,而非洲等發展中國家的外籍人士也多了起來。目前有30多個國家和地區的外籍人士在津工作生活。
從2007年起,濱海新區核心位置的確立使得開發區逐漸成了租住的熱點。據天津世嘉行地產顧問有限公司的資料顯示,開發區的外籍人員居住預算可人為地劃分為高、中、低檔,高檔客戶租金預算范圍在每月6000美元以上;中檔預算的客戶每月的租金預算范圍大概是3000至5000美元不等;較低檔次預算的客戶每月租金的預算為1000至2500美元不等。截至目前,開發區外籍人士租住總量已逐步向市區靠攏。
外國人聚集區的形成跟圈子密切相關。以陽光100為例,它開啟了國際性綜合小區的概念,是天津較早面向特定人群租賃的項目。從目前的居住結構來看,來自韓國的租賃者高達40%,其周邊所有的飯店、超市都標注著韓語提示,甚至有的房產中介將戶型、面積、價格等主要內容標注成中文和韓文雙語。
業內人士表示,『外國人喜歡紮堆居住,比如有一個住在這裡,他就會介紹給自己的朋友,甚至一些剛來中國的「間接朋友」,久而久之就形成了一個特定的租住圈子,也就是聚集區。』
成熟涉外的市場細分時代
隨著天津涉外租賃市場的逐步成熟,『涉外區』的發展更趨成熟,外國人居住的地產和形態也根據不同群體的需求而出現了市場細分。以日籍為代表的商務精英人士更青睞城市核心區,快速掌握城市脈搏,而以歐美為代表的人群則更願意選擇郊外別墅,享受不可復制的自然資源。
涉外產品的市場細分化體現得更為明顯。嘉德置業旗下的雅詩閣就在天津經營了三家服務式公寓,而這種公寓主要針對外國人在津的租賃。天津盛捷奧林匹克大廈駐店經理許燕龍告訴記者,服務式公寓最小的房間也比酒店標間大2倍至3倍,而且接待的客人均為長住客人。『盛捷奧林匹克大廈至今已經成功經營10多年了,給客人一種「家」的感覺。』
『城市化進程必然帶來外籍人士的增多,市場細分是必然。』合富輝煌市場部劉彤認為,天津存在核心功能區集中於市中心和交通時間成本不斷增加的特點,涉外租賃的市場細分是未來發展趨勢。
1994年,當天津涉外小區首次被提及時,當時外國人的集中居住區——金廈裡和立達公寓聚焦了人們驚奇的目光。而10多年後的今天,當外國人在天津的租住成為常態時,『涉外』已經不再是一個令人感到新鮮的詞匯。涉外小區的變遷像一面鏡子,折射出一個城市與社會的發展歷程。本報記者王艷
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