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內地房企融資無門?
當A股融資遭遇政策性堵截之後,房地產企業的融資量並不一定減少,但來源必定更趨復雜化。
在外界看來,中國證監會副主席莊心一近日關於叫停房地產企業重組的公開表態終於讓投資者們知道了這樣一個事實:平日裡財大氣粗的房地產上市公司一年來在A股原來一直過著『緊巴巴』的日子。
今年4月份,從監管部門要求對存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批准其上市、再融資和重大資產的重組開始,到10月中旬,房企重組正式叫停,再到11月份,監管層要求只要主營業務收入中出現自房地產業的上市公司融資要求也將不予通過。這意味著自2007年冬天證監會暫停房企IPO之後,房地產企業迎來了第二次『極寒』。
『從資本的角度看,對於那些急需資金的房企來說,2010年的確不好過。』
據萬得數據顯示,截至12月6日,今年以來房地產一級市場融資額為不超過100億元,相比2009年的1218.35億元而言,顯得很是寒酸。其中通過首發和配股募資的資金為零。在這樣的環境下,房企只有兩條出路:一是到境外尋求融資渠道;二是在內地另謀出路。
60樁房地產再融資遭拒
多位投行人士告訴《中國經濟周刊》,證監會在最近舉辦的一次投行業務培訓會上向他們傳遞了這樣一個信息:不再審批任何房地產再融資申請。其『房地產』限定的范圍除了包括主營業務是房地產的企業外,還包括只要主營業務收入中有部分是來自房地產業的企業,『哪怕是一點都不行』。
據知情人士介紹,監管層曾想過劃定一個主營業務的比例,『但後來會裡覺得如果拉一條紅線的話,會很容易讓一些公司通過轉移的手法來規避掉,所以乾脆就卡死、一刀切。』
投行人士均表示,這次的『一刀切』非常嚴格。
此前的10月15日,證監會已通過其官方網站發布了『暫停房地產企業重組申請』的新聞稿。證監會稱,為堅決貫徹執行『新國十條』精神,已暫緩受理房地產開發企業重組申請;對已受理的房地產類重組申請,將征求國土資源部意見。
今年早些時候,證監會已和國土資源部達成聯手監管協議,凡房地產企業的再融資申請需征求國土資源部意見。此後業內一直期待兩部委能盡快達成審批制度。『但目前看來,證監會首先在受理源頭上就掐死了,而新的審批制度估計短期也很難出臺。』上述投行人士表示。
至此,雖然證監會此前沒有明確對外宣布暫停房地產公司的再融資審批,但隨著房企重組申請和再融資審批相繼暫停,國內房企在中國資本市場的再融資大門已全部關閉。
據萬得數據統計,今年以來,僅有中弘地產(000979.SZ)和鳳凰股份(600716.SH)兩家公司於年初在二級市場上實現了定向增發,但兩家公司再融資總額不到30億元;發行企業債的也僅有東華實業(600393.SH)、金豐投資(600606.SH)、新黃浦(600638.SH)、南京高科(600064.SH),總額僅29億元。
此前,證監會相關負責人曾向媒體透露,目前遞交再融資申請的企業有160多家,其中60家涉及房地產業務。其中不少企業因為再融資申請的股東大會決議已經過期,只能撤回。
境外『找錢』花高息
在國內融資受阻的形勢下,有條件的內地房企紛紛轉尋境外融資,在香港掀起了一波融資潮。
11月24日,新鴻基地產(0016.HK)發布公告稱,已向香港聯交所申請,把所有根據40億美元債務工具計劃發行的票據安排在交易所上市。
記者在采訪中了解到,事實上,從10月下旬開始,內地房企就有多筆海外融資浮現。10月25日恆盛地產(0845.HK)公告稱,公司向渣打銀行借貸1億美元的商業貸款;人和商業(1387.HK)11月3日公告,公司擬發行2016年到期的3億美元13厘額外優先票據。
無獨有偶,去年10月纔在香港上市的寶龍地產(1238.HK)日前也宣布,將發行2015年到期、本金總額2億美元的5年期優先票據,將用作現有及新增物業項目發展以及一般企業用途。
此外,方興地產(0817.HK)、龍湖地產(0960.HK)、遠洋地產(3377.HK)、恆大地產(3333.HK)、碧桂園(2007.HK)等在港上市房企也相繼推出境外融資計劃。
據萬得數據統計,10月底至今的這一波境外融資潮,內地房企擬融資規模在50億美元左右。而從年初至今,內地房企境外融資規模已超過200億美元(約合人民幣1329億元)。
『境外融資雖然成本會上昇,但不少房企實質上已在使用這個渠道。此前有數據稱,今年前10月房地產領域實際使用外資同比猛增近五成,僅10月就增加87億美元。但實際上,可能進入房地產行業的海外資金要多得多。』中弘集團副總裁田錫澤表示,『通過較復雜的金融運作,不少房企還是能引入境外的資金。』
上述投行人士稱,雖然在香港等境外交易所上市的企業還有配股和發債等更多選擇,但融資成本已經非常之高。事實上,8%?13%的高息,已經是今年內地房企在港融資的普遍利率。今年5月樓市調控剛開始,花樣年華控股(1777.HK)就已以14%的高昂息率發行美元債券,募集資金1.2億美元。即使在今年上半年,碧桂園、恆大等公司發債融資的利息也高達13%。
此外,一些海外私募基金也在進入房地產業。11月24日,福建房企明發集團公告稱,公司向美國私募基金華平投資發行15.52億港元的可轉股債券以及3.88億港元的認股權證,募集資金將主要用於公司購買土地、收購和日常經營。
摩根大通中國投行董事總經理龔方雄告訴《中國經濟周刊》,當前,國際資本市場仍然非常看好中國房地產業長遠的發展。『國外投資內地房地產項目的錢今年大大增加了,這部分錢投資在項目上,一呆至少是三年、五年以上。』
另類『輸血』
有條件的房企可以通過境外獲取融資,但畢竟佔少數,那些中小型房企必須另闢蹊徑。據記者了解,目前部分中小型房企紛紛通過典當行、擔保公司來進行融資。
擔保網市場總監劉麗告訴《中國經濟周刊》,他們公司最近接到房企貸款的項目很多,這其中,多數是二、三線城市的中小型房企。劉麗認為,很多中小房企的心態是『一定要籌錢橕過今年』。
『在宏觀調控的大背景下,銀行貸款的門檻越來越高,一向靠密集資金運作的房企不禁感到壓力加大。於是,部分房企開始加速尋找除銀行貸款外的融資渠道。』一家信用擔保公司負責人介紹,早在今年初,就有部分為錢所困的中小房企找到擔保公司,要求盡快借貸,只要現金流能夠動起來,後續項目就能無懮,否則,手中的項目就會有爛尾之虞。
此外,像萬科、保利等龍頭房企雖然不缺錢,但就目前情況看,他們也很難從傳統渠道——商業銀行取得貸款。
保利地產相關人士表示,預計此輪調控的時間會很長,公司會做好多種准備,保利地產已發起設立私募房地產基金,首期規模30億元人民幣,目前募集基本完成,募了26億,保利出資6億。『目前主要是投入住宅,已經投了4個房地產項目。』
『以房企為主體進行募資挺多的,通常是借助第三方金融平臺,企業和金融平臺聯手一起做房地產基金。』上述投行人士表示,房地產基金在未來會成為房地產投資的主要方式之一。
另據了解,如招商地產、華潤、復地等房企,也在紛紛籌備房地產基金,以基金為主的融資新趨勢即將成型。
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