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繼調整銀信合作模式、實施淨資本管理等措施之後,近期銀監會又頒布了通知,對信托公司房地產信托業務進行風險提示。
面對針對房地產信托刮起的監管風暴,市場謹慎之風日甚,而據有關報道稱,《通知》出臺之後,市場此前較為積極的發行態勢有所改變,而受產品發行量過大或公司業務規模與淨資產不匹配等其他因素影響,甚至有部分信托公司暫停了房地產信托業務。
對此,業內人士表示,《通知》的出臺,一方面符合政府對房地產行業的調控精神;另一方面也基於房地產信托在今年增長較快,風險控制已成為各方關注的問題這一重要背景。來自華安證券的分析人士表示:『銀監會此次下發《通知》,只要求自查,並未下令信托公司放棄房地產信托業務,主要是對近幾個月來迅速膨脹的總量進行管理和提示,旨在進一步控制可能引發的金融風險。』
今年以來,為抑制過快上漲的房價,房地產市場調控力度加大。從年初『國十一條』的出臺,到近期的『組合拳』及以抑制通脹為目的的加息,都是為了擠出房地產市場的泡沫。而隨著政府對房地產的調控措施一波強於一波,今年以來,銀行對地產行業的貸款渠道已經明顯收緊,由於信托產品操作更加靈活,比如可以通過股權投資等方式繼續給地產行業『輸血』,最終今年地產類信托產品明顯火爆。記者在采訪中了解到,今年下半年以來,在銀監會明確『限制銀行理財資金借道信托平臺進入房地產領域』後,房地產商大批轉向信托市場融資,原本就已熱銷的房地產信托呈現加速發展態勢。
據中國信托業協會的公開數據顯示,今年第一季度末,信托資金有10.64%投向房地產;第二季度末,這一佔比昇至11.35%;而到第三季度末,這個比例已經達到了13.41%。有報道稱,至9月末,我國累計新增信托項目金額1.8萬億元,其中投向房地產行業的為0.22萬億元,環比二季度末的0.14萬億元增長57%,高於整個行業環比26%的增速,盡管房地產業處於國家宏觀調控之中,但房地產信托市場依舊熱度不減。
盡管從房地產行業資金來源來看,信托資金遠非主要渠道之一,但房地產信托總量的急劇攀昇卻引起了監管部門的擔懮。業內人士指出,監管層的管理和關注是必要且及時的。
『房地產信托業務的潛在風險是客觀存在的。』來自工行的分析人士表示:『一般來看,房地產信托產品的收益率較高,其融資成本相應也較高。當前,房地產調控的政策面上還有很多不確定性,因此房地產信托產品的風險是顯而易見的。如果明年調控政策繼續,即使房價依然堅挺,但如果成交量出現明顯下滑,勢必會導致地產商資金回籠成為一大問題。而一旦受市場因素影響,融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權,則可能產生流動性風險。而且,大多數房地產信托都投資於單一項目,風險較為集中,這也加大了風險。』一位熟悉信托業的業內人士也表示,近期市場也確實存在房地產信托業務較快增長和個別信托公司存在不審慎行為等現象,這些都是管理層進一步加以規范的重要原因。
值得注意的是,銀監會在《通知》中對信托公司發放貸款的房地產開發項目有『四證』齊全、資本金達標等條件要求,同時,要求各銀監局督促信托公司在開展房地產信托業務時審慎選擇交易對手,合理把握規模擴展,加強信托資金運用監控,嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內部關聯風險,這些要求有助於信托計劃產品質量的把控,從而保證投資者的資金安全。此外,《通知》不僅要求各信托公司對房地產信托業務進行自查,還要求各地銀監局對轄內信托公司的房地產信托業務進行逐筆核查,其中著重指出要『對以受讓債權等方式變相提供貸款的情況要按照實質重於形式的原則予以甄別』,這些措施指向性很明顯,很有針對性。
市場人士預計,《通知》下發後,在房地產信托業務遭到嚴控的背景下,信托公司在設計地產類信托產品時會更加謹慎,未來房地產信托產品的發行會出現一定萎縮。但這並不意味著房地產信托前途暗淡,只要信托公司能提高風險控制能力,很好地設計產品結構,房地產信托依然前景光明。同時,商業地產在悄然興起,今後房地產行業還有很多投資機會。
很顯然,規范是為了今後更好的發展。只有切實防范風險於未然,纔能有效推動信托業持續健康發展。
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