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德國威能中國公司總經理王偉東
德國威能中國公司總經理王偉東在2010(第九屆)中國企業領袖年會的分論壇上認為,全球對中國人民幣的匯率都有昇值的預期。因此很多人會通過各種方式購買人民幣資產,結果就造成了房價預期居高不下。因此在中國,商品房已經成為投資品,房價短期之內不會降下來。
以下為對話原文實錄:
劉戈:您覺得不但不是綁架,而且中國經濟和房地產互相之間的互動還要長期的持續下去。下面一位是王偉東先生,他不是搞房地產開發的,現在實際上是房地產的上游行業。我們來看看您的視角和其他人會不會有不一樣的地方,對於房地產是不是綁架了中國經濟這樣的話題怎麼看?
王偉東:說起房地產和經濟的問題,剛纔凌總和胡總都提到,在中國房地產和經濟的相關性非常大。房地產和經濟的關系在任何一個國家都是相關聯的。比如拿美國來講,美國這幾年經濟低迷,跟它的房地產一下子從高峰到低谷有很大的關系,這裡面有很多的銀行做了次級債。我們看一下日本,日本兩次的經濟低谷都是跟房地產息息相關的。
劉戈:房地產確實可以綁架經濟。
王偉東:但是我們不能這麼講,我們應該怎麼講?房地產跟國民經濟的發展是關聯度非常大,但是我們拿到中國這個層面來講,中國的經濟對房地產的依賴太厲害,這個依賴是屬於比較不正常的。而且中國如果是經濟的驅動,我們講三駕馬車也好,四駕馬車也好,房地產是最重要的。包括出口和我們國家的投資,其中一小塊是我們大家在座各位的消費,也就是所謂的內需。所以中國的經濟剛纔凌總也講過了,我們整個體制是有問題,經過這麼多年的調整還沒有調整到位,所以說造成了今天這個局面。我們今天的房價這麼高,我記得有一句話『存在的就是合理的』,房價這麼高是有它的合理性因素的。剛纔李總講了供求關系,每年這麼多的需求,供給這麼少,政府批地就是這麼多,怎麼能夠控制住房價?
劉戈:李總對政府提出來新的要求,不但不能夠光站在房地產發展的立場上,不能光站在能不能買到房子的立場上討論房地產市場的調控政策。但是現在您又說了一個前提,就是說現在下一步調整還搞不清楚,您又提出來新的要求,可能就更搞不清楚了。下面請王總談一下,您現在是給住房搞配套,現在市場上的感受,經過目前這一段時間房地產的發展和調控的過程,您有什麼樣的切身感受?對於你的生意來說?
王偉東:實際上政府現在想做很多事情,要把房價穩定下來,肯定是不希望大起大落,這是它的真實想法。但是現在有一個問題,我們對於政府要分兩塊,一塊是中央政府,一塊是地方政府。中央政府希望媒體能夠非常和諧,老百姓安居樂業,大家都有房買,可以買得起。但是地方政府,這裡面又說到他們的財政收入,當他們的財政支出70%都依靠賣地的時候,我們怎麼還能指望把價錢降下來?我覺得這個要降下來是比較難的。目前來講,無論是從國際上還是國內,我們的流動性都是有很大的問題,錢太多,往哪裡走?我們國家很多行業,很多實業制造業都很難賺到錢,剛纔幾位老總也講過,我們的政府稅收比較高,另外整個行業調整還不是非常健康。所以說我們這個企業如果要想做到10%的投資回報的話都比較難,我們整個來講在行業裡面算是非常健康的。所以可以想到,這些錢往哪裡去投?沒有地方投的話大家可以看一下,這麼多年,八九年的時間了,誰買了房誰賺了,實際上賺大錢的並不是開發商,賺大錢的是各位買了很多房子的這些人,房子翻了兩三倍。在北京8年的時間房子翻了5倍,你想你要買了房再賣的話,投資回報率太高了。
劉戈:關鍵開始的時候都是貸款。
王偉東:而且杠杆又加大了這個投入。所以我想現在政府的心態不是非常好,我們在座各位的心態也不是很好,我們有錢到底怎麼辦?我們肯定是不安於再放到銀行,通貨膨脹率是4%-5%,銀行利息是1%-2%,這樣的話可能就是負利率。我們投股票,從6000點到2800點,這個東西讓人始終琢磨不透。而房地產到現在為止,我們從2000年到現在,買了之後一直是有昇無降,讓大家感覺到政府每調一次,房價就大漲一次,讓我們真是感覺到有的時候是不靠譜,而且尤其現在政府限制購房。我是外籍身份,現在在北京只能買一套房,我再想買房的話,對不起你得去想辦法,現在就是所謂出了控制購房,現在給你發糧票。
劉戈:專門為外地身份的人制定了規則。
王偉東:所以我們只好花錢買糧票,到親戚朋友那裡想辦法讓他買房票,無形當中又把供求關系拉昇了。近期房價要想下來,三兩個月也可能下不來,因為貴房子不讓你賣了,但是只要你放開,房價還會上去。
劉戈:也就是說您覺得現在政策沒有解決根本問題。
王偉東:只是治標,沒有治本。
劉戈:王總您看現在政策的調控,對於軟著陸是不是能夠起到這樣的一個作用?或者說您對於這個政策新的走向有沒有什麼預期?
王偉東:我覺得政府每次調控都是有效果的,起碼是政府這樣認為的。我們國家整個的需求和供給確實非常不均衡,我以一個普通消費者的身份勸告大家,如果你現在需要房子,還真是能夠買得起房子的話盡早買,因為你買房子跟我是沒有關系的。從短期來看,房子也可能會降低一下,像剛纔劉總講的,但是長期來看房價上漲的趨勢是不可避免的,到2018年的時候,人口紅利大概那個時候基本上走到頭了,我們國家城市化進程也差不多了。因為我們國家現在是三個問題決定房價肯定還是長期的,一是人口紅利,每年大量的人口出生;二是城市化進程,每年有幾千萬人的人進城,需要住房;三是我們不能忽視的,就是我們國家匯率的問題,到現在為止,全球對中國人民幣的匯率都有一個昇值的預期。當你有這個預期的時候怎麼辦?很多人就只好買人民幣資產,通過各種各樣的方式來買,結果就造成了房價預期居高不下。所以說在中國商品房已經成為一個投資品,我不鼓勵大家投資,如果你有需求的話,你應該想辦法購買這種需求,因為你在住著,房價短期之內不會降下來。
劉戈:所以這個調控就會顯得很艱難。下面我們請每位嘉賓做一個預測,你認為政府對於下一步的調控政策最可能出現的一條是什麼?這是一個難度比較高的問題。
王偉東:很可能是一個房產稅的出臺,但是這只是在有限的幾個城市。