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臨近年底,各城市陸續有大量新地塊上市,大型房企掀起新一輪拿地高潮。雖然目前部分開發商受調控影響資金趨緊,但仍有相當數量的房企現金充裕,具有較強烈的購地需求。為了降低風險,很多房企是以聯合體的形式進行拿地的,這也成為今年年底土地市場中的一個新趨勢。不過,面對地產企業的拿地熱情,也有業內人士提醒,應警惕因明年銷售放緩而帶來的財務迅速惡化。
年底開發商突擊搶地
接近年底,各地開發企業進行最後的拿地衝刺。
據中國指數研究院數據信息中心監測顯示,11月15日至21日監測的全國20個主要城市,共推出土地162宗,面積1180萬平方米,環比上昇72%;共成交110宗,面積581.5萬平方米,環比增加41%。其中,全國20個主要城市共推出住宅用地67宗,較前一周增加28宗;共推出面積559萬平方米,環比猛增241%。
11月22日至28日,監測的20個主要城市共推出土地178宗,較上周增加16宗;推出面積1189萬平方米,環比上昇1%。其中,住宅用地共推出78宗,共計631萬平方米,環比上昇13%;成交34宗,與上周基本持平,共計成交255.3萬平方米,環比上昇14%。
另據不完全統計,僅11月25日一天,全國各地土地成交總金額就超過300億元。
成交量大幅增長的背後,是招商地產、綠城、寶龍地產、龍湖地產、恆大、嘉裡集團、碧桂園、金地等房地產巨頭高漲的拿地熱情。
進入11月份以來,這些地產大鱷均在土地市場有所斬獲。先是世紀金源擊退萬科,以35億元拿下福州國際會展中心區域兩幅地塊。緊接著,富力相繼在上海、北京和太原等地密集拿地,20天斥資高達50億元。隨後,萬科在廣州24.42億元中標開發區某地塊,並聯合五礦豪擲52億元奪得北京新地王。與這些巨頭相比,綠地也不甘示弱,以53.98億元拿下武昌車輛廠地塊。進入11月下旬,土地市場愈發火熱。其中以25日廣州新地王的爭奪最為激烈,廣鐵集團攜手珠光,經過200多輪40多分鍾頻頻輪番舉牌,最終該地塊以86億元成交,高出底價38億元,溢價高達79.46%。
聯合體拿地現象增多
在年底的土地市場,另一趨勢值得關注,那就是房企聯合拿地。
11月25日,華遠置業與盛世新業聯合體拿下北京市通州梨園鎮配建保障房地塊。
11月15日,北京萬科企業有限公司和五礦建設投資管理(北京)有限公司聯合體分別以37.44億元及14.83億元,包攬了北京市海淀區西北旺鎮唐家嶺C1地塊和C3地塊。地塊折合樓面地價均接近2萬元/平方米,溢價率近50%。
富力地產先是在11月5日聯手合景泰富以23.5億元的總價,通過股權收購的方式,拿下上海新江灣城地塊。近期又聯手北京極富房地產開發有限公司,以13.6億元的價格拿下了北京舊宮4號地,折合樓面地價達7126元/平方米。
在廣州,剛剛成交的廣州南站地塊雖然最終由廣州鐵路集團羊城鐵路實業發展總公司以86億元拿下,但參與競拍的其他三家企業均是以聯合體的形式出現,包括萬科和越秀地產聯合體,保利地產、金地和華儲聯合體,中海和光大花園聯合體。
而在本市,也有聯合體拿地記錄:萬科與招商地產聯合在中北鎮開發了假日風景項目,香港九龍倉集團在與招商地產聯合取得衛國道靖江路地塊後,又聯合中海地產取得了河北區鐵東路東側的住宅用地。
有專家表示,聯合拿地模式,對於開發商而言,風險會小於單獨拿地,而且也相對會更有競爭力。這樣既可以拿到心儀的土地,又可以避免一次性支付過多的土地出讓金。尤為重要的是,可以充分利用資金的杠杆力量,參與超大型的項目,樹立起開發商的品牌以及影響力。
天津土地市場平穩
相對於其他城市火爆的土地交易市場,天津平穩許多。天津土地交易中心網站公布的數據顯示,11月份天津共成交地塊84宗,包括42宗工業用地、32宗城鎮住宅及居住用地、13宗商業服務業用地。其中,居住用地僅有一塊位於市內六區,其餘均在遠郊縣,武清、靜海成為兩個熱點板塊。
11月9日和10日,天津濱海新區建設投資集團有限公司下屬的天津濱海黃港實業有限公司,一口氣在濱海新區拍得9宗城鎮住宅用地和1宗商服用地。地塊均位於塘沽京津高速公路以北,西中環快速路以西。其中,9宗城鎮住宅用地總面積約56萬平方米,總價約25億元;1宗商服用地總面積近3萬平方米,總價2.5328億元。
11月12日,花樣年集團(中國)有限公司,以6.23億元總價拍得編號為津武(掛)2010-156和2010-157號的兩幅國有建設用地的使用權。兩地塊均位於武清區朱莊津薊鐵路東側,土地面積分別為180632平方米和180914平方米,總建築面積為542319平方米。兩塊土地用地性質為城鎮住宅,綠化率不小於40%,平均樓面地價1149元/平方米。
11月15日,天津土地交易市場再掀成交高潮,武清、靜海兩區縣7宗近44萬平方米住宅、商服用地成交,總出讓金額超6億元。其中,恆大地產集團有限公司分別以1.06億元和0.68億元摘得武清區泗村店鎮龍鳳新城規劃龍鳳大道附近的兩個住宅用地。其中,編號為津武(掛)2010-179的地塊,出讓面積184779.8平方米,容積率不大於1.2,成交價格10600萬元;編號為津武(掛)2010-181的地塊,出讓面積118877.1平方米,容積率不大於1.1,成交價格6800萬元。
唯一一宗市內六區成交的住宅用地位於河東區,由弘澤建設集團下屬的天津海豐暢遠地產有限公司拍得。地塊編號為津東晨(掛)2010-221,位於河東區晨光路北側,用途為城鎮住宅、住宿餐飲、商服。出讓面積37255.5平方米,總價9.1億元。
房企明年資金鏈受考驗
年底土地市場成交火爆,一方面與各地臨近歲末加緊推地有關,另一方面與相當數量的房企現金充裕有關。
中國指數研究院統計顯示,廣州、深圳、北京等多個城市目前尚離完成年度土地供應計劃甚遠,在第三季度這些城市也未進行大規模的土地出讓,年底前集中供應成定局。
開發商方面,雖然目前部分開發商受調控影響資金趨緊,但仍有相當數量的房企現金充裕,具有較強烈的購地需求。從中原地產監測的10家標杆房企情況看,目前開發商的資金情況尚好。盡管總負債水平、和資產負債率比2010年初均有上昇,但其現金持有量較年初大部分有所增加,顯示現金仍比較充裕。
如萬科今年原定的全年銷售目標是800億元,但前10個月就完成了869億元,全年有望突破千億元大關。保利地產全年銷售目標500億元,前10月已經實現簽約額503.20億元。金地集團全年銷售目標210億元,前10月累計簽約198.26億元。復地前10月也已基本完成全年115億元的銷售目標。
面對地產企業的拿地熱情,也有業內人士提醒,在當前調控並未出現松動跡象,市場仍存變數的情況下,開發商這樣做將面臨一定風險,特別是資金鏈的嚴峻考驗,尤其應警惕因明年銷售放緩而帶來的財務迅速惡化。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹近日表示,政府監管房地產開發商的預售收入,會讓一部分開發商的資金空前緊張,最大的影響就是缺少購買土地的資金。兩極分化的趨勢明顯,一些資金安排健康的企業會得到新的、更大的發展空間,而資金狀況不好的中小企業,將面臨著巨大考驗。