|
||||
對於低密度、大戶型住宅項目的開發控制將進一步收緊。日前,天津市政府下發《關於進一步貫徹落實國務院房地產宏觀調控精神促進天津市房地產市場持續健康發展的通知》,要求嚴格住房建設用地出讓管理,嚴格限制低密度、大戶型住宅項目的開發建設。業內專家認為,此政策有利於防止後期開發商為獲得最大效益而競相開發高端房,有利於住房供給結構的改善和房價結構的理順,具有很明顯的『民生取向』。同時,目前市場中低密度產品供應量仍然很大,該政策在短期內並不會造成別墅價格的跟風上漲。
政策出臺四方面嚴格用地管理
為進一步規范房地產市場,本市有關部門近日下發了《關於進一步貫徹落實國務院房地產宏觀調控精神促進天津市房地產市場持續健康發展的通知》。該通知指出,天津將嚴格住房建設用地出讓管理,嚴格限制低密度、大戶型住宅項目的開發建設,主要包括四個方面。
第一方面,土地管理部門要嚴格執行國家有關土地出讓政策規定。規范編制擬供地塊出讓方案,不得將兩宗以上地塊捆綁出讓,不得『毛地』出讓。
第二方面,嚴格制定土地出讓的規劃和建設條件,將套型面積比例、保障性住房配建比例及開竣工時間、違約處罰條款等列入合同。
第三方面,嚴格限制低密度、大戶型住宅項目開發建設,住宅用地容積率指標必須大於1。
第四方面,嚴格土地出讓價款收繳及開竣工時限監管,對存在拖欠土地價款、不按期開工建設等違法違規行為的單位和個人,限制其新購置土地。
其中,最引人矚目的是第三個內容,嚴格限制低密度住宅的開發建設,即『限大令』。
專家解讀『限大令』民生取向明顯
『「限大令」要求「新增住宅用地的容積率指標必須大於1」,這樣,未來低密度的純別墅社區將會越來越少。不允許「將兩宗以上地塊捆綁出讓」的要求,則可以增加土地供應,防止土地壟斷。』天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛說,『總體而言,通過套型比例、保障房建設比例以及竣工進度管理等的規控,有利於防止後期開發商為獲得最大效益而競相開發高端房,有利於住房供給結構的改善和房價結構的理順。可以說,「限大令」的「民生取向」很明顯。』
臥龍傳媒總經理蘇步超認為,『限大令』的出臺應該說是對2005年出臺的『70·90』政策的延續,對節省現有土地資源十分必要。同時,也會進一步引導開發商在未來的拿地方向上,向中小戶型產品靠攏。未來,別墅類產品會越來越少,中低端高密度項目將成為市場主力。
有專家表示,在我國房地產市場結構體系尚未成熟的背景下,有限的土地供給使得住宅『高端化』對面向廣大普通購房者的中低端市場形成了巨大衝擊。住宅高端化帶來的房產投資屬性的釋放,會帶動整體房價上漲,加劇未來市場波動,不利於我國房地產市場的健康發展,同時也會導致財富資源過度集中在少數城市,加深區域經濟發展的不協調。因此,本市有關部門此時出臺『限大令』,對穩定下一階段樓市具有十分重要的意義。
市場展望短期不會催抬別墅價格
『限大令』的消息出臺後,很多低密度、大戶型項目借勢宣傳,以達到促銷目的。不過,多數業內專家認為,政策效力的產生是一個過程,短期內並不會催抬別墅等產品的價格。
高飛表示,其實從2003年開始,國家就連續出臺政策限制別墅產品的開發,停止了純別墅用地、獨棟別墅用地的審批。『限大令』的出臺,只是對之前各項調控政策的進一步細化,從供地源頭嚴格限制低密度、大戶型住宅項目的開發建設。不過,這一政策主要影響的是下一階段供應的地塊,對已經通過規劃審批的項目不會有什麼影響。而且目前市場中低密度產品的供應量很大,至少在1年內,此類產品還不會出現供不應求的局面。
此外,『限大令』對市場的影響也會因區域的不同而有所區別。城市中心地區土地資源本就稀缺,嚴格限制低密度、大戶型住宅項目的開發後,未來外環線以內此類產品的稀缺性將會越來越明顯。相比之下,外圍居住組團、尤其一些遠郊縣,土地供應量較大,受此政策的影響就要小很多。
合富輝煌天津公司拓展總監張興華表示,『限大令』對於天津房地產市場的影響主要體現在後市效果上。一方面,對住宅用地要求的日益嚴格,將使未來低密度土地日趨減少;另一方面,別墅市場也會更加稀缺。而對於目前的市場而言,短期內可能會帶來高端別墅市場的旺銷。但由於高端市場本就屬於相對穩定的客戶階層,受政策影響不會很大,因此不會產生極端明顯的變化。
深層影響迫使產品設計進行創新
中國房產信息集團天津市場監測部總監鄧超認為,『限大令』的出臺會促使開發商在創新上下功夫,通過精巧設計在高容積率下做出品質更好的產品。未來,樓市產品種類將會更加豐富。
比如有些現有的聯排別墅項目,設計了大量的共享空間,業主可以在此自行搭出一層,大大增加了房屋利用率。
有些項目推出疊加別墅這種處於復式公寓和別墅之間的過渡性產品,五層住宅分為一躍二、三層平層、四躍五三種戶型,一躍二戶型贈送小院,三層平層和四躍五戶型贈送露臺,以使每套戶型均能擁有別墅一樣的低密度生活品質。
有些市中心的高層住宅推出具有別墅形態的復式戶型,既能享受到開闊的景觀、市中心完善的各類配套,又能擁有別墅般的室內躍動空間,還能最大限度地節約土地。
此外,未來純粹的低密度別墅社區將會逐漸從市場中消失,取而代之的是高層加低密度住宅的混合型社區。這種社區通過引入水系等園林設計方式使兩種住宅天然區分開來,同時通過樓體擺位等方式減少高層對低密度住宅私密性的乾擾。