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業內人士認為,在房地產資金來源全面收緊的情況下,一旦再進入加息周期,其產生的『政策疊加效應』從今年第四季度將會比較明顯的反映出來。中央貨幣政策由適度寬松轉向穩健的基調,意味房企融資在未來一段時間將持續處於困境。最近,開發商已經開始調整預期,加緊推盤以回籠資金。
從北京的情況看,由於新政策規定,12月1日起新增預售項目將實行嚴格的預售資金監管,預售資金將只能用於工程建設,這使得最近准備開盤的項目紛紛提前取得預售證,部分原來准備12月開盤的項目也已經提前到11月中下旬開盤。截至11月20日,北京預售項目及預售公示項目合計已經達到了28個,相比8-10月三月同期合計的26個還要多2個預售項目。合計預售面積達到了74.3萬平方米,遠超過前兩月總和。有機構預計,11月全月預售的項目將超過9月份的40個,成為年內最高。
亞豪機構統計數據顯示,12月北京市計劃開盤項目有20個,其中純新盤6個,12月開發商的計劃推盤量相對有限,但出現了城八區項目加快推盤的新趨勢。
樓市買方『格局』也在悄然變化。
據21世紀不動產的消息,目前,北京購房意願最強烈的異地在京購房者已明顯入市。自4月份宏觀調控以來,由於受到『非京籍人員在京貸款購房需提供一年以上繳稅憑證』的限制,5、6兩個月份,異地購房者在京購房比例出現了直線下滑。但是隨著市場對政策的逐漸消化,異地在京購房者比例在近期出現大幅回昇。其比例已經佔到全體購房者的5成,與新政調控前基本持平。而目前全市全款購房者的比例達到了55.3%。
中原地產的信息,『9·29』新政以來,頒布『限購令』最嚴厲的深圳市場無論是客源量還是成交量最近均快速增加。上周新增客源量已回昇至『9·29』前最高水平,成交量基本恢復至8月中旬水平。據分析,買家認為房價並未因調控得以明顯下降,預期落空。
CPI的攀昇及對未來房價預期的不確定性使很多人開始躁動,在沒有更好的投資渠道下,部分購房者開始從觀望狀態走出。一些一線城市的人開始進入沒有限購政策的城市或房價相對低廉的三線城市投資購房,保值、跑贏CPI是眼下不少異地購房者出手的直接動因。
政策作用區域性調價最近,中國人民大學經濟學院發布《中國宏觀經濟分析與預測報告》稱,2010年中國GDP增速預計為10.1%;2011年上半年中國房地產行業資金鏈將出現嚴重問題,價格將出現接近20%的下滑,這一預測引發社會各界的關注。
中原地產認為,相比2006年及2008年的樓市調控,今年9月底開始的二次調控雖然最為嚴厲但是效果依然不明顯。由於2009年來樓價的暴漲,使得大部分開發商的資金壓力短期不會太大。目前大多數還是處在比較安全的經營狀態,遠未達到資金鏈斷裂的危險邊緣。北京房地產交易管理網統計也表明,北京城商品房在調控後仍舊漲價,真正降價的開發商並不多見。
今後的房價在調控政策作用下區域性變化或更為明顯。如北京通州樓市今年3月過度透支新城規劃利好,使得房價從1.5萬上漲到了2.5萬。而通州現在實際項目的庫存超過北京庫存量的20%。所以通州最近出現陰跌。
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