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『新五條』以及地方落實樓市調控細則出臺後,武漢等二線城市開發商、購房者心理再次出現激烈博弈,『折扣戰』重回視野,樓市到底是『真降』還是『假摔』再次引發關注。日前,記者走訪武漢三鎮,了解折扣背後的真實情況。
以折扣試探市場反應記者采訪中發現,在價格堅挺的中心城區,各種折扣或優惠往往是開盤之初開發商或銷售代理試探市場的營銷手段。尤其目前市場走勢不明朗、調控後購房成本不斷增加的情況下,中心城區開發商原本樂觀的心理實際上出現了一些變化。
在武昌徐東一售樓部,記者遇到前來簽合同的王先生。王先生向記者展示他剛入手的兩房合同:10樓,折後入手的價格約為每平方米8200元。王先生告訴記者,認購當天現場擠進了接近2000人,最後有很多人都因為各種原因沒有買到房子。
一位業內人士表示,類似打折活動是一些新盤開發商或銷售代理試探市場的常用營銷手法。比如徐東這個樓盤開盤的定價在每平方米8200—8800元之間,比周圍樓盤每平方米便宜幾百元,看似做了個賠本買賣,實際上在為後期的漲價做鋪墊,而且營造了開盤售罄的場面。另外,還可為開發商收回大部分資金,應付年底的各類款項,一舉數得。
『隱形』價格戰相比較中心城區樓盤的試探性降價,區域位置較遠的樓盤則為衝銷量變著『花樣』打起了『隱形』價格戰。記者看到,武漢主城區一些樓盤名義報價在不斷『上調』,但暗地降價並不在少數,實際成交價往往低於名義報價。如南湖一知名開發商的樓盤實際成交均價為每平方米6600元,比實際報價每平方米低600元;光谷一樓盤報價雖高,在實際銷售中卻以一批每平方米低於周邊樓盤1000元的特價房吸引購房者。
武漢億房研究中心研究員陳龍說,這種『暗降』同樣是開發商的一種營銷手段。一些樓盤采取特價房、事後電話通知折扣等『明昇暗降』的手段,都是權宜之計:一是怕降價後引起前期業主不滿;二來開發商在內心深處並不願意降價銷售,所謂特價房不過是一種說辭,若過兩月樓市回暖了,特價房也就自然取消。
商品房價格要『明碼實價』武漢億房研究中心主任明晶晶說,現在商品房市場恰處於走勢不明朗、各種力量激烈博弈期,開發商采取各種營銷策略來維護『光鮮的外表』,給予購房者價格仍在上漲的心理暗示,將會掩蓋市場的真實情況,不利於調控政策發揮效力。
為此,她建議,實施樓市調控首先要規范市場,要使商品房價格回歸住宅的原來屬性,跟其他商品一樣『明碼實價』,而不能像資本市場的投機品一樣到處都是『陷阱』,到處都有『暗箱』。只有這樣,纔能縮短調控政策的『滯後期』,在市場出現變化時能將信號及時反饋到購房者那裡。
記者了解到,目前武漢房地產市場大多數開發商仍對市場後市持有樂觀預期。武昌中心區一樓盤策劃部負責人稱:『公司不缺錢,銀行的貸款足以償還各類工程款項,不會考慮降價促銷。目前樓盤每隔一段時間推出的不同活動,是為了加強購房者和售樓部之間的互動,提高樓盤知名度。』
而建設銀行湖北省分行一名個貸部經理告訴記者:『大的開發商和銀行之間的博弈,目前來看是開發商掌握主動權,而且他們還會采取民間融資或海外融資的方式進行資金整合,因此根本不懼怕年底的各項費用。但是小的開發商則不同,他們既沒有融資渠道,也沒有和銀行抗衡的實力,只有采取暗地降價的方式緩解資金壓力。這跟當前武漢房地產市場表現出來的情況也是基本吻合的。』
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