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9月29日,國家出臺房地產『二次調控』政策,精准地抑制了房價過快增長和投資性購房。
隨著調控的持續進行,中低價位住宅開始集中上市。同時,在『住房限購令』難以松動的背景下,低總價高品質的住宅成為自住型購房人及首次置業者的惟一選擇。17日,位於北京大興黃村的首邑溪谷正式對外銷售。首期推出的總價120萬元起的400套房源,實現當天銷售超九成,這也從側面驗證了這一事實。
北京豪宅零成交,中低價住宅集中上市
9月29日,國家多部委出臺房地產市場『二次調控』政策,旨在進一步抑制房價過快增長和投資性購房。政策出臺後,北京高價房頓時出現價量齊跌局面。如在兩個月前推出74套單價超過10萬元/平方米的霞公府,除在此前售出三套外,『二次調控』後一套未售出。目前該樓盤已悄然將擬售均價由之前的106357元/平方米下調至10萬元/平方米。
霞公府的零成交其實是『二次調控』後北京高價房遇冷的一個縮影。北京市房地產交易管理網的數據統計顯示,北京最貴的30個豪宅項目共有4725套可售房源,在『二次調控』出臺的半個月內,總成交量為零。
與此同時,北京普通住宅的供應量較調控前有明顯增長,中低價位住宅佔據主導地位。對比『二次調控』出臺前後數據可以發現:9月1日至28日,全市取得預售的項目共23個,供應住宅6614套、總面積665467平方米;從9月29日『二次調控』出臺至10月14日,僅半個月就有11個樓盤取得預售、供應住宅4127套,總面積為471183平方米。
據悉,這11個商品房項目當中,只有三個項目的銷售均價在2萬元/平方米以上,而新政前的23個項目中有11個項目的銷售均價超過2萬元/平方米。
具體來說,『二次調控』後取得預售的11個商品房的預售均價為18340元/平方米,比調控前的預售均價20396元/平方米,下降了10.1%。
解決自住型需求,政策垂青低總價住宅業界普遍認為,由於『二次調控』政策相比之前更加嚴格,目前價格仍處高位的高總價住宅年底前很難完全調整到位,預計今後高總價住宅成交量將繼續下探,價格也可能隨之下調。而受到剛性需求青睞的低總價住宅,在未來相當長的一段時間內將成為俏手貨。
『國家調控的目的是更好地解決自住型購房需求,低總價住宅是此類購房需求者們的首選產品。』業內人士分析說,『二次調控』最有力度的細則是對首套房的首付所進行的調整,即『對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上』,這一細則對高總價住宅的抑制作用非常明顯,而對於低總價住宅來說影響不是甚大。
如大興黃村即將開盤的首邑溪谷一套四五十平方米的小戶型公寓,總價在100萬元至120萬元左右,首付提高到30%不過是增加了10萬元左右的首付款,對於普通購房人來說影響甚小。
針對『二次調控』所規定的『個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬於家庭惟一住房的,按1%稅率征收契稅』的稅費細則,業內人士指出,這也明顯對低總價住宅網開一面,所暗含的潛臺詞是鼓勵購買低總價。『解決自住型購房需求的手段必然是加大此類房屋的供應量,可以繼續享受購房稅費優惠的「90平方米及以下普通住房」,其實正是低總價戶型的寫照。』業內人士分析說。
據悉,為了能讓購房人擁有最大的實用面積,首邑溪谷對即將開盤的小戶型公寓的層高提高到4.8米,並進行了挑空處理,使得購房人買一層實際上獲得了兩層的實用空間,而且依舊可以享受國家對『90平方米及以下普通住房』的購房稅費優惠政策。