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自今年4月17日樓市首輪宏觀調控政策『新國十條』出臺,到9月29日國家再出新政,樓市在半年內經歷了連續兩次的宏觀調控。顯而易見的是,調控政策對於市場中的投資、投機型需求進行了有效抑制,部分改善型需求也受到一定程度的影響轉而陷入觀望。相比之下,婚房需求則在調控之下依然剛性凸顯,持續保持著較強的交易意願。為此,記者進行了一系列市場調查,發現一些市場反應出幾類需求的不同變化,足見婚房的『熱度』無可抵擋。
熱度調查
婚房佔據成交量四成
根據我愛我家市場研究中心、天津鏈家地產市場部的調查數據顯示:婚房作為三級市場中的一種需求,從今年5月至今,成交比重穩定,佔整個三級市場成交量的4成,最高時達到整體成交的半壁江山,成為整個天津二手房市場不容忽視的絕對主力。
在今年首輪調控出臺之後的5月份,我愛我家市場研究中心特針對二手房買賣業務成交進行了一次專項調查。調查結果顯示:在購房需求方面,5月全月我愛我家成交的二手房買賣業務中有50%的購房者為婚房需求,隨著市場首輪政策觀望期的逐漸減弱,進入8月,部分改善型需求的入市帶動了成交的活躍,但是婚房需求仍然佔據了較大的比例。以9月21日至25日期間舉行的天津市秋季房交會來看,前來觀展的購房者中婚房需求仍佔據了30%的比例,而在9月29日『二次調控』開始之後,市場觀望氣氛小范圍出現,但是樓市的調整依然沒有阻礙婚房需求的入市,從『二次調控』之後的國慶黃金周來看,婚房需求仍然佔據了40%左右的成交比例。
鏈家地產市場部的調查同時顯示,從2010年秋季房交會的購房需求比例上看,婚房需求比例已達4成之多,二手房以其房源種類豐富、價格相對較低、選擇范圍廣、周邊配套設施齊全等方面的優勢,成為當前婚房需求的置業首選。
需求調查
選房關注區域和價格
從國慶長假至截稿之日,在共計半個月的時間裡,記者選取了我愛我家、21世紀不動產、中原地產、鏈家地產、龍盛房地產、海寶地產等6家中介企業在市內六區的主力門店進行『天津婚房購房者需求要素調研』,根據以上門店的反饋結果顯示:在價格、地點、子女就學和生活便利性等多種購房考慮因素中,區域和價格是絕大多數准新人們考慮的關鍵因素。
從區域上來看,婚房需求的購房者往往將工作單位、父母家作為購房置業的區域參照,比如周邊交通便利、方便上班或者方便乘坐單位班車的區域較受購房者的青睞,中心城區仍然是絕大多數准新人們購房的首選。
從價格上來看,由於大多數年輕人工作事業剛剛起步,經濟實力不夠強大,因此他們更青睞低總價的房源,一來可以減少首付款,降低購房門檻,二來也可以為日後的還貸減輕壓力,因此在低總價條件的限定下,90平方米以下的中小戶型則成為了婚房需求成交的主力。
業內建議
梯次置業分步驟買房
『現在交通越來越方便,婚房置業者不必非要拘泥於身邊的搶手樓盤。在未來,隨著需求的改變,還會面臨二次置業或者多次置業,因而首次置業時,無須在地段、面積、配套、檔次等諸多方面貪大求全』,鏈家地產市場部負責人建議婚房消費者,尤其是對於經濟實力有限的青年置業者,不妨考慮『梯次置業,分步驟買房』。
首先,無論是父母資助還是自己積蓄,住房的首付款應該在可支付范圍內,剩餘的按揭部分,最好不要超過夫妻一方的收入,以免影響生活質量。從這個角度來說,那些地理位置相對遠一些,但環境優美、價格相對較低的樓盤比較適合置業者作為階段性、過渡性置業的首選。
其次,業內人士表示,對於中低收入購房者來說,切忌『一步到位』的想法,而應在現有條件下適當的降低標准,挑選一些面積小、總價低的房源作為過度,待日後經濟條件允許時再進行改善;對於高收入購房者來說,可將選擇范圍擴大,除了戶型、區域滿足需求以外,還可更多的考慮將來子女就學、居住區域內人文環境等問題。
數據分析
婚房調查有八大發現
綜合21世紀不動產、我愛我家、中原地產、鏈家地產、龍盛房地產、海寶地產提供的數據,記者發現有以下8大特點——
1、51%的人選擇購買新房作為婚房;49%的人認為二手房更劃算。和今年年初的某機構婚房調查結果中70%的人選擇新房相比,如今認可二手房作為新房的比例明顯提昇。
2、購買婚房更多考慮價格、交通、戶型和地段。
3、選擇二手房作為婚房的置業者易接受單價在6000元至8000元/平方米,面積90平方米以內總價60萬元左右的市內六區兩居室房源。
4、選擇新房作為婚房的置業者易接受單價在7000元至10000元/平方米,面積100平方米以內總價90萬元以內的兩居室,並且47%的受訪者表示在當前情況下願考慮環城四區的樓盤。
5、婚房的選擇區域仍青睞市區的南開、河西、河東和河北區。
6、婚房偏好集中於多層住宅,對板樓或塔樓無特別偏好。
7、認為婚房的首付款多由男方承擔,月供由男女雙方共同支付的居多。
8、絕大多數情侶表示婚房的購買基本用於二人世界,願與父母同住的比例僅佔7%。
記者手記
首次置業思路最重要
從剛剛過去的秋交會上不難看出,當前市場婚房需求集中爆發,在供不應求的局面下勢必會推動中小戶型的房源趨於緊張,從而導致賣家惜售、價格上漲。房價上漲是大多數婚房置業者不願看到的,在此情況下,對於年輕群體,首次置業的思路調整就顯得更為重要。
從實際操作來看,不同經濟實力的購房者在婚房置業時亦應有不同的側重,這點與婚房置業要素調查中大多數人將價格列為首要因素的調查結果相吻合。對於低收入群體的家庭來說,要解決婚房問題,當前政府提供的限價房也不失為一個很好的選擇。盡管中新城區的限價房並不多,但對於圓中低收入群體安居樂業的夢想卻是一個非常好的選項。
此外,目前在環線附近有眾多商品房開放,總房價在100萬元內選擇到一處心儀的房子並不難,而且隨著天津城市的發展,環線附近的消費娛樂醫療衛生教育等條件逐步走向成熟,也不失為一個好的選擇。如果考慮未來孩子的上學問題,也可以選擇市內小戶型的二手房源作為過渡使用。
而高收入群體永遠都是房地產市場消費的主力,目前市內逐步形成了幾個相對集中的高端居住區域,例如老城廂區域,廣開區域,奧城區域,大梅江區域等,如果希望擁有更好、更舒適的環境,天津市場還有眾多別墅項目可供選擇,總價500萬元左右即可擁有自己的別墅。
記者認為,在所有婚房需求中,經濟實力稍強的購房者,對於稱心房源各項功能指標的選擇自由度就比較高,婚房置業難度不大;而也有一部分購房者仍然受到購買力的限制,會為找不到性價比極高的房源而發愁。
其實,房子是一個長期消費品,在購房時一方面要遵循自己的實際購買能力和實際需求,另一方面也要結合自己的職業、收入等發展空間,二者綜合考量來選購房子。
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