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十一黃金周是一個購房的黃金時期。很多購房者將利用長假精挑細選自己的心儀房子,但購房時你應小心陷阱,做一個精明的購房人。
防止買到集資房
《商品房預售許可證》是由廣州市房管局頒發的,開發商只有取得該證書纔能向公眾發售樓宇,如開發商未取得該證書就公開銷售,則有可能是集資房或是尚未申領預售許可證的商品樓盤。所謂集資房,即按照國務院規定的標准和辦法,繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費用和其他費用後,方可使用土地。若發展商在開發過程中未繳納土地使用權出讓金,利用農民的宅基地進行開發,即未將集體所有的土地所有權轉化為國有———這就是大家所言的『集資房』。購買集資房的,由於土地使用不合法,將導致購房者日後無產權證。
廣州市房管部門頒發《商品房預售許可證》時,要求開發商具備一定的條件,例如,開發商需具備房地產開發資質、所開發樓宇已交付土地出讓金,取得土地使用權證書,樓宇建設已達到一定進度等,這些條件都是購房人日後按期收樓,辦理產權證的有力保證,因此購房者在購房時,首先要審查的,就是看一看樓盤有沒有預售證。
區別定金和訂金
按照現在廣州市房地產開發商的銷售行規,購房者在預訂商品房時,在簽署正式的購房合同之前,往往會先與開發商簽訂《認購書》,並交付定金。根據《合同法》第115條的規定,簽訂合同的雙方當事人可以依照約定,一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行合同的,無權要求返還定金,收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。
因此購房者在『落定』時,要注意《認購書》中約定的繳付款項的性質是什麼,如《認購書》中訂明所繳款項性質是『定金』,並注明購房人不按約定簽署購房合同,繳付樓款則視為違約,定金不予退還的,就要審慎考慮購房的意向是否明確,否則一旦變更購房意圖的,則定金就無權要求開發商返還。
如《認購書》中約定所繳款項性質是『訂金』,並未約定更改購房意向時,『訂金』不予退還的,則該『訂金』的性質是預付款,如購房者與開發商解除《認購書》時,預付款應由開發商退還。
廣州的售房單位采用的《商品房買賣合同》均是由廣州市國土局、房管局統一印制的格式合同。在買賣合同中,已對商品房的建築面積、房產證的辦理、交樓期限、發展商免責范圍的約定、樓宇設計變更、交接辦法、物業管理、質量爭議等問題作出詳盡規定。但購房畢竟是一項大宗的消費,因此購房合同簽訂的完善與否,直接關系到購房者的切身利益。在簽訂商品房預售合同時,購房者應注意以下問題:
謹防出現裝修貨不對板
商品房的建築材料、裝修標准應明確標注。防止裝修、裝飾貨不對板。
個案:
時下購房,不少消費者都圖省事選擇發展商贈送或是優惠的裝修,但由於裝修工藝的特殊性,裝修出現的用材的差異性以及個人的口味不同,裝修效果就可能有天淵之別。同時,發展商往往只會在合同中寫上豪華裝修、高級裝修等撩人字樣,而不約明裝修的用材、質量等硬性標准,一旦發生爭議,很難認定發展商的責任。
提醒:
購房者細化合同條款,一一明確裝修標准。家居材料的質量、品牌、件數,房屋經裝修後各種功能的設置、甚至裝修的圖紙最好都明確在合同中。裝修後房屋與合同約定的標准不同的,消費者還可以依合同標准,要求發展商維修、重做直至符合房屋所用。
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