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文前提要:個人住房轉讓營業稅免征時限由此前的2年調整為5年,這將使得賣方交易成本大增。為達到避稅目的,北京、上海等地有不少人采用提前申稅的方式來避稅,業內人士提醒說要小心留意其中的風險。
個人住房轉讓營業稅的免征時限由2年恢復到5年,在2009年末引發避稅大潮。據了解,京滬等地的部分二手房買家為了能夠降低交易成本,最近明顯加快交易進度,力求在2009年12月31日之前完成過戶手續,以便能夠節省一筆數目不小的營業稅支出。但如果按照正常程序來辦理一系列房產買賣手續,至少需要一個半月的時間,還有人采用提前申報營業稅的方式來達到避稅的目的。但專家表示,這種避稅方式存在一定的風險,這需要買賣雙方注意。
房貸政策搶搭政策末班車
上海的劉先生最近一直在忙活著賣房的事。前幾天,一條與房產有關的新聞讓他更加感到緊張了起來。12月9日下午,國務院常務會議決定,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。劉先生准備賣出的這套住房是他在2006年5月份購買的,至今尚不足5年,如按照去年底公布的政策標准,轉讓時可享受營業稅免征優惠政策,但如果交易過戶時間拖到明年,免征時限恢復到5年的正常水平之後,這套住房離免征標准還差不少時間,這也意味著交易成本將加大,所以他想搶在優惠政策調整之前完成交易。
其實,目前二手房市場上像劉先生這樣搶搭政策"末班車"的人並不少見。記者了解到,京滬二手房市場上,目前興起了一股"避稅潮"。記者從北京鏈家地產、中原地產等知名中介公司了解到,目前北京二手房市場上有不少買家明顯加快交易節奏,就是為了能趕在31日之前完成納稅程序。
上海同樣也存在這樣的情形,記者從上海美聯物業、我愛我家、德佑地產等中介公司門店了解到,有不少賣家也在想方設法來加快交易進程,以便趕在新年到來之前完成交易。此外,在剛剛過去的一個周末,前往各交易中心過戶的人數明顯增多,比之前至少多出五成,不少交易中心增開辦理窗口以應付突然增加的業務量。
受影響的二手房源所佔比例並不小。21世紀不動產上海區域數據監測中心對旗下門店的抽樣調查顯示,目前上海二手房成交中2至5年的房源在各板塊中多在5成以上。北京鏈家地產市場部主任王志偉也表示,這類二手房源在北京二手房市場上的比例也至少佔到三成。受政策調整影響,近期2年至5年的房源掛牌量劇增,據上海美聯物業市場部對旗下部分門店抽樣調查統計,此類房源佔到7成左右。
時限調整差別大
雖然到目前為止,二手房營業稅的征收方式尚未明朗,但可以肯定的是,隨著二手房營業稅時限的調整,不少二手房的交易成本將會增加。
營業稅的征收標准其實也曾經過數次調整。就上海來說,在2005年國家對房地產市場實施調控之後,在當年6月1日後,針對購買不足2年出售的住房全額征收營業稅。一年之後調整為個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。高額的稅費使得很多"炒房客"放棄短炒模式,變為長期持有。而2008年底的"救市"政策則大大削弱了該稅種對炒房的限制作用,規定只對不足2年的二手房征收營業稅,優惠時限為一年,即今年的12月31日。
那麼,營業稅的調整會使交易成本增加多少?我們以實例來說明。劉先生買入這套住房時,花了42萬元,位於內外環線間,目前這套小兩房市場價已經達到103萬元,按照當前住房評級標准,仍屬於普通住房。在優惠政策執行期間,劉先生並不需要繳納營業稅。但免征時限調整之後,劉先生應繳納營業稅。
不過由於目前尚未公布相關執行細則,征收方式還不明確,即到底是全額征收還是按照差額來征收。如果按照全額征收,那麼劉先生出售這套房產將要承擔56650元的房產營業稅;如果按照差額征收,那麼交易稅一項為33550元。由此可見,不管是全額征收,還是按照差額來征收,賣家都要承擔金額很高的稅費。
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