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今年,金九銀十一反上半年無任何新盤入市的沈寂,成為天津商業地產市場一年中最為活躍的時期。大量商用不動產項目紮堆開盤亮相。
新建商鋪寫字樓 投資風險集中在前五年據搜房商鋪網對已售完商業項目歷史租金價格的追蹤監測顯示,新建商鋪、寫字樓項目的投資風險,大多集中在購買後的頭五年。被監測的38個商用不動產項目中,有68%的項目租金水平在第六年出現了大幅度的躍昇;有76%的項目租金變化曲線斜率在第五年前後有顯著增大;有13%的被監控項目租金在第五年前後未出現顯著增幅,搜房數據監測中心對這些項目進行了分析,發現這部分項目均位於中心城區的成熟地段。
分析認為,這是由於新建商業項目往往需要經過一段培養期後,方能使租金價格上昇到理想水平。而處於核心城區成熟地段的商業項目,則因為有著現成的商氣和人氣,因此其培育期對租金水平的影響不是那麼的明顯。當然,此類商用物業的初始售價也是較高的。
新舊項目理性投資 各有側重成熟地段的商鋪寫字樓初始租金可觀,但購置價格和資金成本高;新興地段的商鋪寫字樓購置價格較低,但初始租金水平低,培育期內租金水平提昇慢。對於優質地段的項目,應理性評估資金成本與租金收益相抵的現金流;對於非成熟地段的項目,投資者應充分考慮有可能出現的空置期。
同時理性制定租金水平,加快商氣人氣的積累速度,縮短培育期。因此無論是投資何種區域的商鋪和寫字樓,都需要理性至上,避免投資項目現金流斷裂,造成損失。
最新商業地產項目點評 麥購國際大廈開盤時間:2010年9月
項目坐落:天津市和平區南馬路11號,和平路與南馬路交口
項目類型:寫字樓、臨街商鋪
項目租售價格:租金3.3元/平方米/天
點評:該項目毗鄰仁恆海河廣場、銅鑼灣廣場等高端商業綜合體,且佔據有地鐵2、4號線,和平路、南馬路、通北橋等交通要道匯聚人流之利。3.3元/平方米/天的租金水平在天津5A級標准寫字樓中處於中等偏下水平,適合對辦公場所品質、地段有較高要求的成長型企業進駐。
YOHO灣開盤時間:2010年9月底
項目坐落:東麗空港經濟區中心大道與東二道交口
項目類型:寫字樓商鋪
項目租售價格:待定
點評:YOHO灣並入海航置業旗下之後,先後獲得了金逸影城和人人樂超市的率先入駐。作為空港物流加工區以及華明鎮周邊目前唯一的綜合型商業配套項目,YOHO灣的商鋪寫字樓產品值得投資者關注。
天津環球金融中心開盤時間:2010年9月初
項目坐落:和平大沽橋與興安路交匯處大沽北路2號
項目類型:寫字樓
項目租售價格:售價26500至29500元/平方米,租金6元/平方米/天
點評:數月前,阿斯頓馬汀、賓利和梅賽德斯奔馳等高端品牌就已簽約環球金融中心商業,足見其『天津第一高度』與地標的象征意義對一線品牌和企業的吸引力。較高的單價和整層出售的策略也折射出項目的目標客群——公司機構,以及高端投資者。
天津軟件園東麗園開盤時間:2010年9月底
項目坐落:河東昆侖北路(快速路)與南臨滿江東道交口
項目類型:寫字樓、商業綜合體
項目租售價格:售價8000至9000元/平方米
點評:項目包含商業面積55000平方米,與太陽城西南、中部的中心城商業區互成犄角,共享太陽城超大型社區的潛在消費需求。均價略低於太陽城目前二手住宅均價。
河東萬達廣場開盤時間:2010年8月
項目坐落:河東河東津濱大道與泰興南路交口處
項目類型:商鋪
項目租售價格:售價35000元/平方米
點評:訂單式開發,尚未開盤大部分商鋪即被與萬達長期合作的主力商家消化大半。公開對外發售的商鋪即使讓投資者選擇不多,也依舊受到熱捧。萬達商業模式過往的成功,以及早早確定入住的主力商家,很好地平衡了投資者的風險與收益。
新南馬路五金城二期開盤時間:2010年9月底
項目坐落:南開南開區黃河道與密雲路交口
項目類型:商業街商鋪
項目租售價格:售價17000元/平方米
點評:新南馬路五金城2期商鋪面積在106至200平方米之間,均價17000至18000元/平方米,投資總額185至400萬元。根據網絡搜集的數據,目前1期一樓商鋪租金水平為80至100元/平方米/月。
濱海國際商街開盤時間:2010年8月末
項目坐落:濱海新開發區第一大街與太湖路交口
項目類型:商業街商鋪
項目租售價格:售價20000元/平方米
點評:該項目位於開發區第一大街,臨近輕軌市民廣場站,地理位置極其優越,配套成熟。周邊的高端住宅區和企業將為進駐項目的商家提供可靠的消費人群,適合經營中高端餐飲娛樂、文化展示、休閑養生等業態。最低400萬的總價,適合中小投資者或商戶買鋪自營。
天和新樂匯開盤時間:2010年9月9日
項目坐落:濱海新區中新天津生態城服務中心對面
項目類型:寫字樓
項目租售價格:售價10500元/平方米
點評:作為大型項目『中新生態城』起步區首個對外發售的項目,10500元/平方米的均價是對項目成長階段及其培育周期的客觀反映。現金流充足的投資者不妨考慮這片價值窪地。
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