|
||||
近期,京滬深第三套房貸全面叫停,表明了政府部門嚴格執行差別化的住房信貸政策,堅決遏制投資投機性購房的決心。本輪對房價的政策調控短期不會松動,而同時,信貸政策的跟進、未來可能推出的房地產新稅收,也許預示著全民投資買房時代會就此終結。
提到房地產投資,老百姓第一反應就是買房,有些人或許能想到買房地產公司的股票。自從1998年舉國實行商品房政策後,房產保值和增值的屬性讓不少人從中獲益,投資房地產的高回報、穩收益使其成為過去10多年的主流投資方式之一。而投資投機性買房帶來的負面效果是:扭曲了市場需求信息,使市場需求呈現虛高,房地產價格節節上漲,導致民怨頗高。
今年初房地產價格瘋狂上漲,促使政府出臺了有史以來最嚴厲的系列調控政策。目前,調控後購房成本的大幅提昇使得房價漲勢已被有效抑制。
今後房地產市場的投資將呈現更多元化發展,以往終端商品房市場的『炒房』將逐步發展為房地產基金、房地產信托產品等更理性、更健康的投資,這也是政府對房市調控後的市場趨勢。
隨著房地產調控,多數城市的商品房成交量下降或僵持。而上半年房地產類銀行理財及信托產品卻猶如奇葩,風景獨好。今年上半年銀信理財產品發行量預計在2.9萬億元,遠遠超過去年全年1.78億元的總量,增幅達545.44%,其中房地產類的產品佔據大半江山。數字增長的背後,是開發商資金渠道被政策限制下,進一步依賴銀行理財及信托渠道進行融資。此外國家統計局數據顯示,今年上半年,全國房地產開發投資1.97萬億元,同比增長38.1%,其中,商品住宅投資1.37萬億元,同比增長34.4%。
伴隨近期國家出臺房地產宏觀調控政策,金融監管機構也收緊了對房地產企業的融資,銀行信貸、信托產品已受到了較為嚴格的限制,開發商資金來源渠道減少。日前,一份『銀監會關於規范銀信理財合作業務有關事項的通知』,對銀信合作作了具體的限制,這就使得以銀信合作為主要手段的房地產信托面臨著尋求金融創新的突破。
房地產基金也是民間資本通過合法投資渠道進入房地產行業的途徑之一。目前,以有限合伙形式設立的私募房地產基金,因其受政策影響較少,靈活性較強,成為又一重要融資途徑。當前政策下,眾多優質的房地產項目的資金來源都或大或小是個問題,而房地產基金面對開發商的議價能力順應提昇,風險保障措施也相應加強,現階段房地產基金的投資回報率遠遠高於同類銀行理財及信托產品。近期市場上,2年期固定收益的房地產私募基金可以達到15%的年化收益率。對於資金充裕的老百姓而言,房地產基金將是個很好的投資渠道。
過去『買房』、『炒房』熱凸顯的是中國民間投資手段、投資渠道較少,因此一旦大家發現房地產能帶來穩定且較高的回報後,一窩蜂投資終端房地產。而目前,隨著國家經濟結構調整,鼓勵民間投資進入更廣泛的領域及渠道,相信對於房地產行業的投資,『買房投資』也將在本輪調控下逐漸被新的投資手段所替代。