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8月24日,這可能是美國經濟走出本輪衰退以來最令其政策制定者感到沮喪且備受打擊的一天。在這一天,美國政府自危機爆發以來小心呵護、全力提攜的房地產市場傳來了幾乎令所有人震驚的利空數據:7月份二手房銷量較前一個月暴跌27.2%,創1968年有紀錄以來最大跌幅,與此同時,房屋庫存量竄昇至1999年以來新高,全美東西南北中各大統計區域無一幸免。
上述數據發布後,美國三大主要股指當天全線暴跌,道指創六個月新低;悲觀情緒更跨洋越海,重挫歐洲各主要股指;25日開盤的亞洲市場同樣未能幸免,多地股指跌幅遠超歐美。國際油價、銅價及其他主要大宗商品價格紛紛因預期需求減弱而大幅下滑,作為避險品種的國際金價及美國10年期國債價格則雙雙上揚,特別是後者收益率一舉降至2.47%的2009年初以來最低,表明投資者的風險厭惡情緒大幅上昇。就在房市數據對投資者信心構成致命一擊的同時,不少大跌眼鏡的分析師們也在第一時間作出了美國房市『二次探底』風險加大的警示,因為在美國住房市場上,舊房銷售是主力軍,其銷售量佔到了總銷量的約85%。
中國現代國際關系研究院美國所副研究員錢立偉25日在接受本報記者采訪時表示,來自房市的悲觀數據進一步印證了美國決策層(包括美聯儲)近期下調宏觀經濟前景的考慮。他認為,從美國房市對GDP的推動作用來看,如果房地產數據無法回暖或者至少保持在復蘇的軌道上,那麼美國經濟的持續復蘇將很難實現。美國資本經濟學分析師保羅·戴爾斯也表示,房市和房價的『二次探底』可能不足以引起另一次衰退,但卻一定會拖累復蘇。
根據全美房地產經紀人協會24日公布的數據,7月份舊房銷售量經季節調整按年率計算為383萬套,低於6月份經修正後的526萬套,跌幅為此前分析師預期中值的兩倍還多,而與去年同期的514萬套相比降幅也高達25.5%。與此同時,舊房庫存空置指標也由6月份的8.9個月昇至12.5個月,大大高出通常為6個月以內的正常庫存指標,創下1999年以來最高水平,對低迷的住房價格構成進一步壓力。這種超出預期的黯淡局面覆蓋全美各個統計區域。其中,美國東北部地區7月份舊房銷量下降了29.5%,南部下降了22.6%,西部和中西部地區的銷量分別下降了25%和35%。該協會首席經濟學家勞倫斯·雲表示,7月舊房銷售下跌主要受美國政府購房稅收優惠政策到期影響。美國政府首次購房最高可退稅8000美元的刺激政策到今年4月30日終止,隨後舊房交易合同簽約量開始大幅萎縮,預計銷售疲軟狀態將持續到今年9月份。
其實,眼下美國的房地產市場從『硬件』上來看正面臨著千載難逢的好環境:首先,目前的抵押貸款利率處於50年低點的4.5%,住房融資成本極低;其次,美國許多地區的房價較危機前已經下跌了近三分之一,購房者手中的貨幣購買力大大增強;第三,美國政府雖然中止了稅收優惠政策,但還允許購房人僅支付象征性的首付款,同時為借貸機構提供違約擔保;最後,政府官員還定期出面為民眾打氣,告訴大家『最壞階段已經過去』。可以說,從看得到的真金白銀到看不到的公眾信心,每一處都被自然或人為地熨貼到了。然而事實證明,上述全部努力可能最終仍然無法構築美國房市之底,因為其面對的也是大蕭條時代以來最為險惡的敵人:9.5%的高失業率,舉債消費時代終結之後美國家庭面臨的嚴重債務負擔以及經歷危機之後本能的謹慎,這一切都使得原本存在於美國房市的龐大潛在購房者大軍日益縮小。
24日的數據還顯示,7月美國舊房銷售中間價為每套18.26萬美元,同比微昇0.7%,但較6月份下降了0.2%,分析師稱房價仍能保持同比上漲的原因主要是目前市場上低價房屋銷售佔比有所減少。至於其未來趨勢,許多經濟學家認為銷售下降與庫存上昇意味著美國房價可能會再度下降,進入新的尋底階段,但大多數人認為不太可能出現兩位數的降幅,有分析師預計下跌空間可能在5%左右。
受益於美國稅收優惠政策,2009年大部分時間裡美國房價走勢平穩,雖無力為經濟復蘇作出長足貢獻,但因當時美國復蘇勢頭強勁,其拖累作用也相對有限。然而,此番房市若果真『二次探底』,其負面影響要較之以往更值得關注,因為目前的美國復蘇已經多少有些『四面楚歌』的味道。
房價的進一步下跌意味著房屋資產再度縮水,這將使得本已受累於高失業率和低工資增長的美國家庭更加抑制支出,令支橕美國經濟70%的消費支出前景更加黯淡。與此同時,購房需求下降將直接影響建築領域及上下游產業的就業,甚至可能進一步推高失業率。更重要的是,房市的『二次探底』極有可能引發人們對於整體經濟『二次探底』的聯想,從而重挫信心。一旦進入這種惡性循環,消費者或者喪失工作,或者缺乏儲蓄,或者面臨家庭財產縮水,加之信心受挫,將直接導致消費低迷,並進一步拖累企業投資。
錢立偉認為,在企業已完成庫存補充、政府刺激政策效力開始消退而新的增長點遲遲無法轉化為現實的情況下,如果沒有消費與投資的持續拉動,美國經濟的復蘇前景將非常險惡。更讓人擔心的是,美國政府目前手中所能調用的政策工具也已十分有限。財政政策方面,白宮預算辦公室主任人選的更迭表明未來的美國管家在控制財赤上將更為『鐵腕』,政府擴大財政刺激的空間十分有限,政治上也不允許。貨幣政策方面,的確存在美聯儲擴大量化寬松政策的可能,但其有效性正在遭受包括政策制定者本身的質疑,畢竟目前美國的信貸成本已經處於歷史相對低位。到最後,也許美國經濟只能依靠『自愈』。只是現在人們還不清楚,這個『自愈』的時間會有多長,代價會有多大。記者陶冶
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