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『要讓低收入群體也能住得體面、舒適』。
這是上海世博會最佳實踐區展示的西班牙經適房、廉租房設計理念,也是很多國家在住宅建設過程中形成的共識,為上海帶來了不少啟示。
最近,上海再次放寬了廉租房的准入標准,經濟適用房政策也已在全市面上推開,還將有更多群體享受到公租房等住房保障政策。那麼,與之相對應的保障性住房建設得如何?保障性住房在『經濟、適用』的前提下,如何做到『低碳、宜居』?
上海於去年相繼啟動建設了6大以保障性住房為主的大型居住社區,記者日前采訪了其中最早啟動的綠地江橋基地,一睹『昇級版保障房』的真容。
仿生蛛網結構 構建新型鄰裡關系嘉定江橋鶴旋路。去年6月24日江橋基地開工時,這裡還是一片空地和要動遷的工廠及農民民居,轉眼間,一幢幢紅褐色外牆的小高層已經拔地而起。
江橋基地內,有包括經濟適用房、供動遷居民安置的配套商品房和農民回遷房三類保障性住房。『目前,基地已開工建設的住宅面積為42萬平方米,其中25萬平方米已結構封頂,預計8月份就能竣工,年內首批居民就能入住。』綠地集團江橋基地負責人方東興說。
江橋基地內的道路,不是常見的『橫平豎直』,而是疏密有致,類似大自然中的蜘蛛網。基地內的住宅,也不是按照傳統的『兵營式』排列,而是幾幢住宅構成一個組團。這樣的設計,是無意而為,還是另有深謀遠慮?
巴黎,是負責江橋基地規劃設計的規劃師。把這位從法國學成歸來的城市規劃專業博士,安排在江橋基地負責規劃設計,綠地集團可不是『大材小用』,而是意在使整個社區規劃體現更先進和可持續發展的理念。
『蜘蛛網有著鮮明的結構特征,一是細線密集,四通八達;二是既向心又發散,內外路徑最短,能方便迅速地到達。江橋基地采用仿生蜘蛛網結構,契合自然界「功能決定形式」的法則,是為了方便居民的出行。』據巴黎介紹,江橋基地住宅的『組團式』布局,則是在吸取了國內外『合理鄰裡規模』理論的基礎上,結合綠地集團18年房地產開發經驗而作出的設計。
以往,居民們住在老式的住宅區中,居住條件雖差,但鄰裡間其樂融融。搬入新建小區後,居住條件是好了,可鄰裡關系也日漸疏遠。綠地集團經過分析後,為江橋基地規劃了9個組團,每個組團規模為5萬至6萬平方米,約800戶。這樣,居民們有共同的活動場所,便於認識,相互串門,步行距離也只有80到120米;每3個組團又形成一個街坊,配置相關的設施,人們根據道路、方位、建築形態,可迅速地辨認出自己居住的小區。結合『大社區、小組團』的設計,綠地集團還配以四級物業管理,以增強社區的安全感和認同感。
精心設計戶型 經濟同樣『適用』開發建設保障性住房,成本嚴格受控,利潤也十分有限。對於房產開發商來說,最簡便的方法,就是把以往的商品房開發圖紙簡單改動一下,用於保障性住房。然而這樣,既不『經濟』,也不『適用』。
綠地江橋基地共有兩種類型的房型。一種是供動遷居民選購的配套商品房、農民回遷房,一房55平方米左右、兩房75平方米左右、三房90平方米左右;另一種是經濟適用房,一房50平方米左右、兩房60平方米左右、三房70平方米左右。
『麻雀雖小,五髒俱全』。如果只是簡單地將商品房小區面積稍大的房型等比例縮小,老百姓入住後,勢必需要敲牆改動,作二次裝修。經過精心設計後的保障房房型,內部格局十分緊湊,可使用功能不打任何折扣。
江橋基地各類房型中的客廳,面寬既不像一般商品房那般,達到4米以上,也不是『節約』到3米或以下,而是定在3.6米以上。別看這個小小的尺寸規定,背後可有大文章。因為對於保障房,要是像一般商品房那樣,面寬達到4米以上,肯定不實用;但要是太窄,一放電視櫃和沙發後,居住舒適性就差了。所以經過反復比選,客廳面寬一般定在3.6米以上,主臥面寬保證有3.6米或3.3米,這樣,最能兼顧功能性、舒適性。
保障房的陽臺設計中,設計師盡可能留出充足的陽臺面積,這樣,封閉後放上一張小床,也能成個臥室;窗臺高度,一般不超過60厘米,那是為了通過落地窗設計,加強室內采光……
『住宅的高品質,並不意味著一定非要采用昂貴的建材,通過合理的設計和用材,同樣可以做到價廉物美。』巴黎說。
江橋基地的房屋外立面,采用的是價格實惠的涂料,產生的卻是高品質面磚的效果;小區綠化並沒有采用養護成本高昂的大面積草皮,片面追求綠化率。卻依據人們晨跑、散步等路線,布置景觀資源,使人們最大限度親近自然;戶型設計控制公攤面積,每個組團設一個共享大堂,對於得房率的影響不到千分之二,卻提昇了社區的尊嚴感、認同感和安全感。
采用生態技術 探索保障房安居模式保障房的建設,要與社會發展並行,甚至具有一定的前瞻性。這是保證居民生活品質的前提,更是保障房經得起歷史檢驗的先決條件。
江橋基地在采用節能技術方面,絲毫不含糊,其節能率率先達到本市於去年底頒布的最新65%的節能標准。各類節能技術,走的也是經濟性的生態策略。比如,建築單體采用遮陽構件、節能門窗、外牆保溫系統;建築設備采用空氣淨化器空調、太陽能中央熱水系統、聲光控節能燈等。還有,使用了諸如綠化節水灌溉、雨水回收、節水龍頭和節水馬桶等節能設備。除此以外,規劃中高效、集約化利用土地、充分開發地下空間等,也能為節能環保增色。
作為掌管著綠地遍布全國22個省、41個城市、上百個在建項目的『當家人』,綠地集團董事長張玉良,一年有近半時間在全國各地奔忙。然而只要身在上海,他堅持每周一次來到江橋基地,查看工程建設情況。『我們希望憑借多年的房地產開發經驗,通過創新的規劃設計探索出一種理想的安居模式,把上海的保障房社區建設成為先進、宜居、可持續發展的標杆性居住社區!』張玉良說。
目前,江橋基地的28萬平方米配套商品房,已全部搭橋銷售給了靜安、長寧、閘北、普陀、虹口等區的動遷居民,加快了這些區域的舊區改造步伐。基地周邊,包括商業服務中心、社區服務中心、幼兒園、九年一貫制學校、托老所、警署等在內的10萬平方米公建、市政配套設施也已陸續開工,明年二季度前陸續交付使用。這些配套設施,不僅能使江橋基地的居民感受到生活的便利,周邊已建小區的居民同樣能夠受益。
『根據我們對社區商業的開發經驗,越是貼近居民日常生活的小規模、低利潤的商業,也越容易存活,並可以迅速形成居住氛圍。』綠地集團表示,江橋基地的配套商業,引進了『微距服務』理念,在社區組團入口的大堂設置便利店,並在其附近100米范圍內配備包括乾洗店、面包房、早點店等在內的社區商業設施。『當然,所有的規劃與建設是否能贏得青睞,還要等到年底首批居民入住時,讓老百姓來檢驗。』記者 何洛先張奕
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