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近日,上海先是叫停了公積金裝修貸款,接著停止受理公積金三套房貸款。公積金貸款政策的收緊,表明管理層對樓市調控並未放松,對穩定樓市預期起到了積極作用。
公積金裝修貸款是一種補充貸款。根據上海此前的規定,符合條件的申請者建造、翻建、大修具有所有權的自住房可以提取住房公積金,最高可貸額度不超過1000元/平方米,且原貸款額度加裝修貸款額度不得超過房屋評估價的七成,貸款的最高限額不超過30萬元。
這項貸款看似與樓市調控不相乾,可實際上關系十分密切。在操作中,公積金裝修貸款存在不規范的問題。為了貸到更多的公積金貸款,不少購房者辦理購房貸款的同時,還會申請裝修貸款。據報道,中介代理機構與公積金貸款網點的工作人員『合作』,通過不規范操作,如不查看裝修合同、不前往住宅現場勘查等,達到違規超限貸款的目的。在樓市調控的近幾個月,公積金裝修貸款的諮詢與申請異常火爆。管理層對公積金裝修貸款收緊,顯然與樓市調控的政策實施有很大關系。
再說三套房貸款,公積金貸款繼續給予支持肯定不合時宜。今年4月發布的國務院通知明確,『商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款』。前不久的消息又稱,銀監會建議暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸。上海作為房價上漲過快的城市,公積金貸款不對三套房貸款設置禁區,有悖於調控政策的精神。
公積金裝修貸款和三套房貸款的先後叫停,使部分購房者沒法再獲得低廉的貸款利率。住房公積金貸款及公積金裝修貸款利率5年期以下為3.33%,5年以上為3.87%,遠低於商業房貸利率,其中的利差使得購房者首選公積金貸款。而若是商業房貸,5年以上貸款的基准利率為5.94%,二套房貸執行1.1倍利率則為6.534%。從3.87%的公積金貸款利率到6.534%的二套商業房貸利率,兩者的成本相差近70%。
公積金貸款的收緊,在國內已有多個城市先行一步。從5月5日起,北京首次取消公積金第三套房貸,提高第二套房貸首付比例至五成。5月31日起,天津停發公積金三套房貸,並恢復了以往按公積金繳存餘額確定貸款限額的規定,貸款上限倍數由原20倍降至多年前的10倍標准。7月21日起,青島也叫停公積金三套房貸,並規定二次申請住房公積金貸款的職工及家庭,結清公積金貸款5年之內,不可申請公積金貸款,且貸款首付比例不得低於60%。
有人認為,公積金貸款政策的收緊傷及了改善型住房需求。其實,公積金貸款較之商業房貸,在政策上總體比較寬松。例如,在二套房貸的認定標准上,各地的做法並不統一,有的並未對二套房界定標准作出進一步說明。二套房申請商業房貸已經難以獲得首套房貸的優惠利率,而符合條件的二套公積金房貸還可享有利率優惠。
另外,部分地區的公積金貸款額度在近年放寬,而樓市調控後並沒有回歸原有政策。公積金貸款主要面向自住性質的購房需求,其貸款政策的收緊主要影響到投資性購房。有的三套房貸與其說是改善型住房需求,還不如認為主要出於投資目的。在樓市調控的大背景下,公積金三套房貸款叫停顯得並不冤枉。
至於公積金裝修貸款的叫停,看似『一人得病,全家吃藥』,但在樓市調控的大背景下,采取非常措施針對公積金裝修貸款的昇溫,可從源頭上起到遏制的效果。公積金裝修貸款和三套房貸款的叫停,有助於鞏固樓市調控的成果,有利於穩定房價預期。樓市調控的目的在於遏制房價過快上漲,達到良好的調控效果,對所有申請公積金貸款的自住型購房者都是件好事。
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