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中短期內香港樓市持續上昇的大方向難以逆轉,雖然未來香港樓市昇勢有可能放緩,但香港房地產泡沫持續膨脹及其後可能爆破的風險不可忽視。
為了應對樓價持續飆昇,香港特區政府8月13日再度出臺了力促樓市降溫的調控措施。這些措施除了導致上周末香港樓盤的成交量力挫之外,也使得香港地產股在本周承壓。但17日香港特區政府繼新政推出後的首次拍賣地皮價格卻依然超出預期,顯示地產商對香港樓市仍信心滿滿。有市場人士認為,香港特區政府的樓市新政或將帶動香港樓市整體下行,但也有觀點認為香港樓市新政仍不足以打壓房地產市場的熱度,未來仍需更多舉措。中國銀行(香港)有限公司發展規劃部高級經濟研究員張穎在接受記者連線時表示,中短期內香港樓市持續上昇的大方向難以逆轉,雖然未來香港樓市昇勢有可能放緩,但香港房地產泡沫持續膨脹及其後可能爆破的風險不可忽視。
最新數據顯示,目前反映香港住宅樓價水平的『中原城市領先指數』已達83.5,離1997年約104的歷史高位不遠;而今年二季度香港市民供款與收入的比率亦昇至41.5%的警戒水平。香港樓價的持續飆昇引發香港特區政府的關注。13日,香港特區政府宣布了新一輪增加土地供應和抑制樓宇炒賣的新措施,包括禁止樓花單位以確認人方式轉售,不允許透過提名下手買家方式取消交易,該類樓花單位的買家如果取消交易,須沒收的訂金將倍增至交易金額的10%。香港金融管理局也推出收緊銀行按揭的新措施,包括價值1200萬港元或以上物業和所有非自住物業將實施六成按揭上限;借款申請人的供款與收入比率上限由50%~60%統一為50%,同時銀行須為申請人承受利率回昇的能力進行壓力測試,假設利率回昇幅度不少於2個百分點,申請人的供款與收入比率仍不超越60%等。
『這些措施反映香港特區政府高度關注樓市狂飆對經濟帶來的負面影響,力圖通過提高投資者的炒樓成本來限制其樓宇炒賣活動;金管局則通過加強信貸風險監管,以保持金融體系的穩健』,張穎認為,但香港樓價急昇主要受三個因素推動:按揭利率極低、外來資金流入及新樓供應偏低。在該三個因素中,前兩個屬於外部因素,非香港所能控制。張穎表示,未來一兩年,由於美國經濟復蘇力度較弱,在聯系匯率制度下,香港被動跟隨美國保持低息的環境仍可能持續較長一段時間;在外來資金流入中,內地居民來港買樓的比例已上昇至20%;加上香港樓宇供應欠賬太多——私人樓宇新落成量從2001年的3.11萬個的高峰逐漸下降至2009年僅7200個,2010年預計回昇至14260個,但市場認為每年新建2萬個單位纔可滿足需求,因此,中短期內香港樓市持續上昇的大方向難以逆轉,這從最新推出拍賣的兩小幅土地(合計提供約540個單位)仍以超高價成交可見一斑,雖然昇勢有可能放緩,未來香港房地產泡沫持續膨脹及其後可能爆破的風險仍不可忽視。
張穎說,還有一個值得關注的問題是,今年6月以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例已達83.9%,而由於7月底同業拆息僅為0.36%,處於歷史上超低水平,且同業拆息的波動性遠較最優惠利率為高。有研究指出,一旦同業拆息回昇超過3%,可能會使許多借款人陷入還款困境,銀行目前的有關壓力測試未必能保障本身的信貸風險。
當前香港特區政府樓市新政是否會觸發樓市逆轉?『盡管特區政府推出的調控樓市新政策的效果可能較有限,但仍須小心衡量力度,如果下藥太重,大量的市民資產貶值,同樣會引起負面效應。』張穎稱,對於1997年亞洲金融風暴後至2003年香港樓市大跌近70%的歷史人們不應淡忘。數據顯示,在2003年6月底香港銀行體系的負資產住宅按揭貸款增加至約10.6萬宗,涉及金額1650億港元,這些貸款的無抵押部分約值360億港元。而至2010年6月底,負資產住宅按揭貸款宗數為310宗,負資產住宅按揭貸款涉及的金額為5億港元,處於歷史最低水平。
事實上,為使樓市健康發展,今年以來香港特區政府已開始雙軌供應土地,除了繼續沿用勾地表,讓發展商按需求申請土地拍賣,特區政府亦主動推出地皮公開拍賣,預計下年度勾地表的單位數目會較本年度的9000個為多,但與市場估計的2萬個單位仍可能有差距。張穎認為,由於香港人多地少,即使大量增加土地供應也難以滿足主要來自內地的全球富裕人士迅速增長的投資、居住等購樓需求,而一旦市場利率和資金流向發生重大變化,則可能再度出現亞洲金融風暴後至2003年樓市大跌、負資產總數和金額大昇的慘況。
對於『高溫』中的香港樓市,究竟還需要哪些措施來確保其健康發展?對此,張穎提出了三點建議。第一,盡管香港奉行自由市場經濟,但必要時,特區政府仍需要通過有形之手,適當保障香港中下階層對自住中小型樓宇的需求得以滿足,如規定一定金額或面積以下的樓宇只可賣給香港永久居民,或對外地人購買此類樓宇征收額外稅項,以減少熱錢炒風對市民置業影響,保障基本民生。第二,進一步修訂《資本投資者入境計劃》,將有關資本投資者的最低投資額提高至1000萬港元,投資范圍應包括可產生直接就業機會的實業投資,而非僅是房地產和金融資產(股票、債券、基金、保險)等較易推昇資產泡沫的投資產品。第三,由於800萬港元以上的樓宇已非香港一般中產可以負擔,建議六成按揭規定可進一步下調至800萬港元。同時,香港金管局可根據市場利率、樓市發展情況適時進行更嚴格的壓力測試,如以利率調昇2.5%或3%為假設情景的壓力測試,以提高銀行業的風險防范能力。
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