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據中原監測九城市數據顯示,上周各地新房成交量環比上昇的城市有滬、穗、蓉、漢4個;下降的有京、深、津、渝、杭5個。從近2周各地成交情況看出,新房成交已普遍較5月低谷有所回昇。其中上海、深圳昇幅8成,尤其是上海已連續3周成交量在30萬平方米以上,恢復至新政前3至4月份時的水平;重慶、廣州昇幅3至4成。中原地產認為,上述成交量上昇的城市主要原因是開發商降價促銷所致,似有築底回昇趨勢。
8月以來上海銷售居前的項目有保利、華僑城、綠地等知名開發商的樓盤,隨著眾多大型跨區域發展商降價促銷並取得不錯的市場效果之後,各地正在引發更多的中小開發商跟進。中原地產預計,隨著市場促銷范圍的持續擴大,各地新房成交量將穩定回昇。
雖然打擊囤地有利減緩房價上漲,但也有業內人士指出解決囤地問題並不容易。林蕾擔心,土地問題一直是困擾房地產開發的『老大難』問題,想解決囤地問題遠非易事。
『從此次國土部公布的違法違規囤地情況看,大多涉及政府、拆遷等因素,想在短期內妥善解決這些土地問題,難度較大。』林蕾說。
另外還要考慮到開發商方面的配合程度。『市場好的時候,房企出於對未來利潤的預期,紛紛囤地待漲;而當市場不好的時候,房企則出於對未來市場的悲觀預判和資金壓力,往往停工緩建。』林蕾說。
而對於許多上市公司而言,土地儲備是其重要的資產組成部分。按照慣例,一般的上市房企都會儲備足夠企業自身3至5年開發的土地存量。林蕾認為,如果開發商真能夠將這些囤積的土地投入開發銷售環節,將大大增加市場的供應量。而一旦供應量增加,自然會形成市場競爭,從而給房價帶來下降壓力。
方向 盤活閑置土地或成著力點對於下一步的調控走向,國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示,目前,房地產市場宏觀調控正處於關鍵時期,市場形勢不斷向好,但不穩定、不確定因素仍然較多。房地產用地違法違規的現象依然時有發生,已清理出的房地產違法違規用地查處任務仍然很重,土地管理和調控工作還面臨很大壓力。『下一步,國土資源部將督促各地加快查處進度,維持對違法違規房地產用地的高壓態勢,形成強大的聲勢與壓力,確保專項整治行動取得預期效果。』
美聯物業全國研究中心預測,下一步,盤活閑置土地很可能成為一個著力點。國土資源部此番大力整治房地產用地違法違規行為,會使開發商為了避免受處罰而按時開工,繼而有利於增加市場供應量。
牛鳳瑞也認為,加大對閑置土地的整治力度,對開發商的行為有一定的約束,有利於增加房地產用地的有效供給,盤活閑置土地是規范土地市場的重要舉措,所以應長期堅持下去。
廖永林強調,各地要研究探索建立解決房地產用地違法違規問題的長效機制,進一步整頓規范房地產市場和土地市場秩序,積極營造依法用地、依法管地的良好氛圍,促進房地產市場健康穩定發展。
陸騎麟認為,建立長效機制的內容之一便是信息公開,『讓大眾監督,這樣機制纔能得到保障。』此前對土地開工狀況、開發商土地出讓金繳納情況、出讓金用途等信息的公示就值得肯定。
此外,針對各地上報的2815宗閑置土地中,因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府和客觀原因造成閑置的約佔六成以上的現象,有專家提出建立長效機制還應在加強監管上下功夫。
中國人民大學土地規劃中心主任、公共管理學院副院長嚴金明此前接受《經濟參考報》采訪時表示,閑置一般有兩種情況,一種是開發商的原因,另一種情況是由政府管理部門造成的,比如規劃調整問題,『如果開發商提出調整規劃申請,政府有關部門只有出於公共利益需要的前提下纔做考慮。而土地出讓之後應盡量減少修改規劃。土地出讓是依據特定的用途、特定的容積率、特定的建築密度、綠地率等因素確定地價,而一旦調整了規劃,涉及到用途、容積率等方面的改變,地價就可能完全是兩回事,同時這還給最初參與拿地的其他企業帶來了極大的不公平。』
嚴金明主張,政府管理部門要從重審批輕監管向嚴格監管轉變,在審批之後還要經常進行監督和評價,監管與審批之間要進行有效銜接。他還建議,相關部門還應出臺更加嚴格、更加規范、更加科學關於土地出讓以後規劃調整的程序。
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