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受新政影響,一線城市住宅交易量大減,同時,銀行收緊了對購買多套住宅的貸款政策,第三套房按揭利率甚至達到正常利率的150%。因此,許多職業投資者開始關注商鋪投資。
但投資商鋪一來資金門檻高,二來投資回收年限較長,三來『好鋪』難求,甚至由於市場監管不完善的原因,個別項目還會給投資者造成『血本無歸』的損失。像香港在1998年金融風暴時,某『割散』出售的商業裙樓小鋪,原購價兩三百萬港元,持有至今原業主只能以十幾萬元出售,再算上財務成本,這筆買賣可謂顆粒無收。
那麼,如何選到商鋪中的『潛力股』,回避投資風險呢?筆者分析,關鍵要摸准項目運營商的實力和背景,土地使用年限和性質,以及是否做到了精准定位和專業經營。只要做足投資商鋪前的准備功課,不但每年回收可觀的租金收益,物業本身也會隨地段的成熟和業務經營額增長而大幅增值,這纔是既保值又增值的最佳投資選擇。
詳細分析如下:
一是看位置,選擇商鋪比買住宅更加看重地段價值。最優選擇是城市開發最成熟,有優良商業氛圍基礎積淀的區域。如果屬於新發展區域,就要看是否屬於新城區未來商業規劃的核心地帶,或是未來人流量最集中的步行街,兩側商鋪價值最高。此外,開發商是否有多年專業開發商物業經驗,以及土地使用權年限等,也應作為分析其定價是否合理或高估的重要因素。
二是看物業素質,即硬件條件。臨街商鋪層高起碼要在4.5米以上,有上下水預留,進深與面寬比值不應超過2,否則會限制經營類型,影響經營收益。裙樓商業還應注意停車位置是否充足。因此,大宗的商業投資需聘請專業的物業評估公司進行實地考察和估價。
三是看經營方式。商鋪要做到保值增值,經營一方的『口碑』、『管理』、『渠道』非常關鍵。商業項目需要開發商進行精准定位,沒有多年的實戰經驗是不可能定位准確的。同時,無論是招商,還是後續對商戶的服務,其經營管理能力非常重要。最後是有較高的品牌號召力,像『義烏小商品城』、『白馬服裝市場』等一經開業,各路買家自然聞風而來,這都是出於對其服務和管理的信任。
從風險上看,投資時,投資者不能被開發商的高比例『返租』概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行動計劃以及目前的進展等。選擇好商鋪投資的地段和項目後,一定要衡量銷售價格和未來回報之間的比例是否合適。例如,如果該商鋪十年的租金水平等同於現在的售價,就是可以考慮投資的商鋪(要考慮兩到三年的空置率)。投資者最好不要投資那些承諾回報過高、過於完美的商鋪,天上不會掉餡餅,過於完美的商業計劃基本都有潛在的高風險。
從投資商業產品的類型上看,商業產品細分主要分為社區商鋪、商業街商鋪、購物中心商鋪及批發(物流)市場商鋪,前兩種可稱為獨立產權街鋪,後兩種可稱為分割式產權商鋪。一般而言,獨立產權街鋪的投資風險要小於分割式產權商鋪,再細分排序的話,按投資風險由小到大的商鋪類型示意為:社區商鋪-商業街-批發市場-購物中心商鋪(以上僅代表一般情況,不排除有特例情況)。
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