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珠江新城位於廣州市新城市中軸線上,定位爲中央商務區(CBD ),可謂寸土寸金。然而就在這個處於高速建設期的核心區域,卻有一塊土地曬了十餘年太陽,至今未建成一棟樓。
記者調查發現,諸多類似於官司纏身、規劃變更的理由正在成爲土地閒置的重要原因。這些原因背後究竟是什麼往往極難考證,但閒置的結果是,一方面爲開發商帶來地價翻數倍的溢價收益,另一方面減少了樓市供應,扭曲了房地產市場,損害了社會利益。
資料顯示,珠江新城L 2地塊是一幅位於廣州市天河區珠江新城的商品住宅用地,用地面積爲16024平方米,由廣州宏瀚房地產開發有限公司1997年獲取,並在1998年前後取得了《建設用地規劃許可證》《建設用地批准書》。
然而,廣州宏瀚卻沒有選擇開工建設,而是選擇“倒賣”土地。根據珠江實業(600684 .SH )2005年發佈的公告,廣州宏瀚在1998年2月20日就與珠江實業簽訂了協議,將包括珠江新城L 2在內的三幅地塊轉讓,珠江實業成爲唯一的土地使用經營者。
但在履約過程中,雙方產生矛盾,廣州宏瀚於2005年8月將珠江實業告上法庭,珠江新城L 2也隨即進入訴訟程序,成爲“歷史遺留問題”。但2005年12月30日,廣州宏瀚又申請撤回起訴,與珠江實業達成和解。根據約定,廣州宏瀚開發珠江新城L 2地塊,而珠江實業補交相關費用後開發其他兩幅地塊。其中廣東宏瀚在2007年8月再次取得《建設用地規劃許可證》,其建設工期爲2007年8月-2009年8月。
不過,在拿到土地之後,廣州宏瀚仍未建房銷售,而是又選擇申請修改規劃,讓土地繼續曬太陽、睡大覺。記者在廣州市規劃局網站看到,2010年4月中旬廣州規劃局對珠江新城L 2地塊規劃調整進行批前公示。資料顯示,珠江新城L 2地塊建築主體高度申請由最高100米調整到最高208米,拔高了一倍多。
究竟是什麼原因導致開發商甘願讓土地閒置多年,而地方政府卻又未及時收回土地呢?
從企業層面來看,業界分析認爲,由於珠江新城L 2地塊的飛速升值,這塊“靚地”的閒置並不影響開發商從中獲利。
“目前中國房地產行業潛伏着‘拿地-改規劃-拖延工期-獲得土地溢價和超額利潤’一條龍的規則。”房地產專家謝逸楓接受媒體採訪時表示,而且開發週期拖得越長,開發商獲得的土地溢價就越高,從中獲益更大。
“過去,一些‘有本事’的非知名房企是通過囤地、炒地賺錢的,這些開發商一般拿地後轉手倒賣給其他開發商,即便暫時沒有賣出去,自己也很少開發。”廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示,“隨着市場規範,目前這類企業已經大幅減少。”
除了開發商原因外,相關政府部門的缺位失責也是一些土地能夠閒置十多年的原因。合富輝煌首席市場分析師黎文江指出,相關法律法規對閒置土地的處理非常明確“土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用;不符合法定收回條件的,也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用”。但是現實中,卻很少看到政府嚴格執行閒置土地處置政策,積極落實相關處罰措施。