|
||||
『房地產開發投資雖有些微回落但總體還穩在高位,這說明持續樓市調控是必要而可行的。』中國指數研究院副院長陳晟在評點7月樓市數據時如是說。
國家統計局10日公布的數據顯示,1月份至7月份,全國完成房地產開發投資2.38萬億元,同比增長37.2%。業內人士分析,這跟投資滯後效應、保障房建設『接棒』等多項因素相關;預計三季度、四季度房地產開發投資增幅將有回落但不會大幅跌落。要確保房地產開發投資的『馬力』,關鍵還在於:加快保障房建設,繼續市場面調控。
1三原因使房地產投資風頭依然強勁
1月至7月國內房地產開發投資『2.38萬億元、37.2%增幅』的表現,是近年來同期最猛的:2007年至2009年間同期房地產開發投資額度和增幅分別為『12135億元、28.9%』『15884億元、30.9%』和『17720億元、11.6%』。
今年以來的房地產開發投資為何保持較快增長?業內人士分析原因有三:一是去年同期基數較低;二是受去年房地產市場銷售旺盛和適度寬松貨幣政策的影響,房地產開發企業加快項目開發進度形成的投資滯後效應;三是今年以來保障房建設投資加快及時頂上,一定程度上填補了商品房開發投資下降造成的缺口。
值得一提的是,不少城市的『保障房因素』在今年的房地產開發中十分顯著。比如,上海統計局的數據顯示,今年上半年上海完成房地產開發投資845.28億元,增長35.5%;其中保障性住房建設投資141.25億元,增幅達120%,在整個房地產開發『大盤子』中比例已達到16.7%。綠地集團等商品住宅開發的領軍房企,今年以來在上海保障房領域項目不斷。
從上半年數據看,房地產開發投資在城鎮固定資產投資中的比例依然超過20%,其38.1%的增幅則明顯高於一、二、三產投資,風頭依然強勁。另一筆賬也十分可觀:房地產業牽涉上下游約50個產業,其開發投資的較高速增長對宏觀經濟的帶動將十分顯著。目前看來,一些人士關於『樓市調控可能重挫房地產投資』甚至『誤傷經濟』之類的擔心並未成為現實。
2三四季度回落但或不會跌落
不過,房地產開發投資增幅已進入了下降通道。1月份至7月份37.2%的增幅,已較上半年縮小0.9個百分點。這是繼今年5月份觸頂以來的連續第2個月回落。從月度情況來看,7月份房地產開發投資為4118億元,比6月份環比減少29.4%;全國房地產開發企業完成土地購置面積3246萬平方米,比6月份大幅減少41.6%。
交通銀行首席經濟學家連平表示,房地產開發投資增速放緩一般在調控後兩個季度開始顯現,如2007年9月份出臺房地產調控政策兩個季度之後,房地產開發投資的季均增速由35%左右下降為17%左右,隨後逐季進一步下降至10%和5%。據此推斷,本輪調控對二、三季度的投資可能暫無壓力,但會在第四季度之後開始體現,並可能在四個季度之後對我國固定資產投資增速形成6個百分點的壓力。但此次調控對房地產開發投資的影響不會超過2007年至2009年那一輪。
『今年以來的銷售量比去年少了四成左右,銀行融資也難了很多,下半年將主要立足「做存量」。』上海一中型房企負責人告訴記者。
中國指數研究院副院長陳晟認為,與整個經濟增速變化一致,今年房地產開發投資也可能呈現『前高後低』態勢,上半年成交的持續低迷將使一些房企在下半年開發上縮量,『但整體上,有上半年的基礎,全年的房地產開發投資增幅不會太低,應該是好於預期。』
3加大保障房建設繼續市場面調控
房地產開發投資過熱固不可取,但鑒於其在國民經濟中強勁的帶動作用,投資過冷、劇烈收縮也將動搖目前經濟增長的根基。面對快速城市化進程催生的巨大的居住需求,確保房地產開發投資一定的增長速度、發揮其拉動經濟的積極作用並遏制其過快膨脹對經濟的負面影響,是每一輪房地產調控的核心目的。
在經濟形勢復雜多變的關頭,如何確保房地產開發投資仍保持理想的『拉力』?業內人士認為,關鍵是『保障房建設』和『市場面調控』要雙管齊下、著力推進。
今年的保障房項目如能按計劃實施,投資貢獻將有幾何?中金公司在近期一份報告中稱,按今年有關部門宣布的580萬套保障房(其中廉租房180萬套、經濟適用房120萬套、棚戶區改造280萬套)與120萬套農村危房改造計算,在合理設定的套內面積、建築成本之下,共需新增投資4356億元;此外,假設保障房項目將擠佔10%的商品房供地面積,計算得出將被擠佔的商品住房投資為864億元。由此,保障房項目對今年的房地產開發投資將貢獻3492億元的淨增量與9.6%的增幅。
『只要保障房能頂上去,整個房地產開發投資就有望穩住。』陳晟說,『不管是算民生賬還是經濟賬,保障房建設都不能懈怠。』
與此同時,對房地產市場的調控必須一以貫之、堅持到底,必須要形成『加大土地供應—督促開工建設—確保按時銷售』的『調控鏈條』,每一個環節都不能『掉鏈子』。應該說,各地上半年的新建商品住宅供應仍較為低迷,對『捂盤惜售』『囤地』等現象的查處措施效果離預期尚有差距。由於從監管上並未對市場形成剛性的約束,違規者逍遙,購房者觀望,樓市僵持已久的局面遲遲無法打破。
日前,銀監會重申『部分房價過高、上漲過快、供應緊張的地區,銀行可根據風險狀況暫停發放第三套房貸』的政策,住房城鄉建設部相關負責人也強調,下一步將督促各地繼續堅定不移地貫徹《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策措施。今年房地產開發投資增幅的高低,很大程度上系於樓市調控執行的深淺。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||