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因國家政策調整導致購房人無法取得貸款而引發了一起房屋買賣合同糾紛案。賣方按照合同約定條款,要求買方承擔違約責任,但買方認為不能履行購房協議是由於政策的改變,非自己本意,因此要求賣方返回定金。日前,本市河東區人民法院成功調解了這一棘手的案件,同時化解了購房人對國家政策調控的負面情緒。
事件回放
交了定金簽完協議
政策調整貸款無望
今年4月10日,吳女士在一家房地產中介公司看中了賣主李先生名下的一套私有住房,於是三方簽署了《房屋居間買賣協議》,約定買方以按揭貸款方式支付房款,中介公司負責辦理貸款等相關事項。同時還約定,如買方不辦理貸款,買方應按照一次性付款的方式補齊全部房款。
當天,吳女士向李先生支付了15000元定金,又向中介公司支付了中介費、房屋評估費、貸款代辦費等費用10000餘元。4月19日,買賣雙方又在區房管局簽訂了《房產買賣協議》。
然而,在中介公司為吳女士辦理銀行貸款的時候,得知國務院於今年4月17日出臺了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,對房屋貸款政策進行了調整,並對二手房進行了嚴格調控。由於吳女士名下已有的三套住房都為貸款,按照通知的相關規定,已無法再次取得銀行貸款。
無法貸款並非本意
買方要求返還定金
買方無法取得貸款,又無力按照《房屋居間買賣協議》中的約定補齊房款,賣方李先生認為,繼續履行房屋買賣協議已不可能,於是在買賣雙方多次協商未果後,李先生將吳女士和中介公司一同告上法庭,要求解除《房屋居間買賣合同》和《房產買賣協議》,並由吳女士承擔違約責任。
按照合同約定,吳女士作為違約方應當承擔定金、中介費、房屋評估費等多項費用,共計25000餘元。但吳女士認為,自己是按照本人的支付能力有計劃地購買房屋,不能履行購房協議並非自己本意,而是因為國家政策的改變。政策調整不但使自己的購房計劃受到衝擊,還要因此承擔違約責任,對此吳女士十分不滿。
庭審過程中,她言辭激烈,情緒衝動,對國家政策的調整產生了極大的偏見。她表示,同意解除購房合同,但由於自己不存在過錯,要求賣方返回全部定金。
法官調解雙方情緒
互相體諒共同擔責
為了避免雙方矛盾昇級,進一步引發被告方吳女士對國家政策實施的偏見和不滿,承辦法官考慮雙方當事人的實際情況,做了大量耐心細致地調解工作,以化解雙方因合同無法履行產生的怨氣,緩和雙方的對立情緒。最終促使原告體諒被告困境,同意在解除房屋買賣合同的基礎上,返還定金10000元,以減少被告方的經濟損失。
調解結案後,承辦法官又督促原告盡快履行調解協議。目前,被告吳女士拿到了原告李先生退回的10000元定金,並對國家政策的調整表示理解。
法官說法
與中介簽合同
注意免責條款
這起案件執結之後,記者采訪了審理此案的法官劉辰。劉辰說,今年4月17日,國務院出臺了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,對房屋貸款政策進行了調整,使得一部分買房人由於無法貸款而無力繼續履行購房合同。本案中,買方正是由於受政策限制纔不能獲得房屋貸款,而無法繼續履行合同。
本來,按照《合同法》若乾問題的解釋的相關規定,人民法院應當根據公平原則,並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除合同。但買賣雙方在簽訂《房屋居間買賣協議》時曾約定:『如因買方不辦理貸款,買方應按照一次性付款的方式補齊全部房款。』因此,即使買方因政策原因不能貸款,如果不能補齊房款仍屬違約。違約了,自然就需承擔相應的損失。但本案中,買方實際支付了雙方的居間服務費、貸款服務費、評估費,並向賣方支付了定金,足以表明買方購買房屋的誠意。只是因為受國家政策限制纔不能獲得房屋貸款,而無法繼續履行合同。在查明案件事實的前提下,考慮雙方當事人的實際情況,以調解方式結案,雙方共擔損失應當是最佳的辦案效果。
劉辰表示,案件雖然以調解方式審結,但買方仍然支付了雙方的中介費、評估費等,房子不但沒有買成,還造成了較大的經濟損失。本案中買房人的主要損失是中介服務費用的支出,雖然中介為雙方提供了服務,居間合同已履行,但因政策性原因導致買賣合同無法履行的,中介方仍不退還中介服務費。因此,建議買房人在簽訂合同時要詳細審查中介方提供的格式合同,對中介的免責條款要及時進行調整,以保護自己的合法權益,減少不必要的損失。
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