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酷暑烈日下,樓市寒意陣陣,唯獨中小戶型成交呈現一絲暖意。根據市場研究機構的統計,小戶型產品因具備低總價優勢,新政以來仍持續顯現需求熱度,成為弱市中的一大亮點。不過,隨著投資型需求受宏觀調控影響而退出市場,以首次置業為主的剛需客群挑起市場成交大梁。而之前市中心地段新增的很多小戶型項目以商住型為主,居住屬性低、投資屬性強,並不適合當前的市場需求。在這種背景下,近期新上市的一些小戶型項目,紛紛回歸宜居設計,增加贈送面積,合理規劃使用空間,以贏得剛需市場。
市區小戶型近期再放量
近期,市區內多個小戶型項目開始進入蓄客階段,供應量有所增加。
7月31日,位於南開區紅旗路與青年路交口東南側的天津倍兒幸福項目開放售樓處。項目總建築面積4萬餘平方米,包括4000餘平方米的商業,住宅部分由2棟25層塔樓組成,戶型為56平方米至70平方米的一居和78平方米至86平方米兩居,預計於9、10月開盤。
8月1日,陽光100發布『南開時光』新產品,建築面積4.895萬平方米,分東塔、中塔、西塔,中塔、東塔16層,西塔28層,共318套,戶型以70平方米至130平方米躍層為主,預計9月中旬開盤。
位於河東區十經路與七緯路交口的卓越·淺水灣(論壇新聞)項目,預計於8月底開盤,目前處於蓄客階段。項目總建築面積8.98萬平方米,包括2棟49層超高層及地上、地下各2層的商業綜合體,公寓以60平方米至90平方米為主力戶型。
此外,位於南開區紅旗南路與賓水西道交口的中海御湖翰苑(論壇新聞視頻),位於華苑產業園區復康路與榕苑路交口的海益國際紐約公寓(論壇新聞),位於西青區津淶道與瑤琳路交口的松江城(論壇新聞),位於西青區衛津南路中石油立交橋東南側的萬科(論壇新聞)金奧國際,位於和平區南京路上的瑞景名郡(論壇新聞視頻)等項目,目前均有小戶型在售。而年內計劃上市的金隅悅城、萬科海港城(論壇新聞)、靖江鑫園(論壇新聞)、路勁嶼東城(論壇新聞)、保利玫瑰灣等新盤,也都將推出數量不菲的小戶型產品。
商住小戶型宜居性反思
由於具備低總價優勢,一直以來小戶型產品都深受市場青睞。尤其是剛性需求支橕下的價格擠壓型客戶,置業目標往往直指小戶型。也正因如此,近幾年市場中小戶型供應量呈逐年增多之勢。
不過,由於市中心土地供應日益稀缺,新出讓的住宅類用地越來越少,更多的新增供應以公建為主。因此,近幾年新入市的中小戶型也以酒店式公寓、服務式公寓等商住型產品為主。此類產品,土地使用年限40至50年;貸款首付最低五成,貸款利率最低1.1倍,貸款年限最長10年,且無法用公積金貸款;水電費標准、物業費高過純住宅;無法享受就近入學、戶口准入等置業附加值。總體而言,投資屬性大過居住屬性。
也正因為商住小戶型多定位於投資市場,因此產品規模大都較小、密度很高,戶型設計比較局促、實用性強,雖然配套較為完善,但產品空間功能上並不適應家庭生活的需求,宜居性也難以實現。
『新國十條』出臺後,大量投資性需求撤出市場,以首次置業為主的剛需客群則挑起市場成交大梁。業內人士分析認為,在這種情況下,居住屬性低而投資屬性強的商住小戶型就將受到挑戰,宜居型純住小戶型的市場稀缺性將更為明顯。
產品設計追求更宜居
中小戶型因其面積有限,存在設計上先天的不足。隨著宏觀調控的深入,樓市日趨低迷,開發商再次重視起產品設計來。近期將上市的幾個小戶型項目,產品設計回歸宜居性。
在戶型設計上,很多項目做得很聰明。如前幾年的公寓產品,55平方米只能設計成酒店標間式的房間,而天津倍兒幸福項目則設計成一室一廳,功能分區合理兼具舒適,實現了戶型空間的均好性。此外,每戶3.1米層高設計,所有戶型均設有景觀飄窗,部分戶型設計大進深的奇偶錯層陽臺,增加了空間的立體感和使用率,極大提高了室內的空間感和舒適性。
而有些小戶型設計則在垂直空間上想辦法。如陽光100南開時光的躍層挑高達到6米,而以往同類產品的層高則多為4.8米。如此大的挑高,為業主增加了大量的贈送面積,平均每戶可贈送約20平方米,最高得房率可達120%。以85平方米戶型為例,可設計為兩室一廳兩衛。萬科金奧國際(論壇新聞視頻)推出的LOFT公寓,戶型面積74平方米和89平方米,也有不少面積贈送。
在產品配置上,近期將上市的小戶型產品配置也較高。如陽光100南開時光采用三層中空玻璃、1.9米高飄窗、首層大堂挑高7.2米,在精裝修設計上采用了樂家、方太、SKK等高端建材品牌;天津倍兒幸福項目統一安裝了地暖和中央空調,配備有800平方米運動會所。