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圖為律師在接受采訪時出示證據
逾期未簽正式合同買主狀告售房者違約法院判決——
女青年小盧在簽訂了『房屋認購協議書』後,與房屋銷售公司口頭約定,將房屋認購人改為其父母。由於銷售公司收取定金後,遲遲不與小盧簽訂正式的『房屋購買合同』,她一怒之下將該公司告上法庭,要求雙倍返還定金10萬元。
而該公司此時卻認為,小盧已將認購人改為其父母,所以她不是起訴的適格主體。近日,本市和平區人民法院經審理認為,雖有口頭約定,但雙方未在認購協議中將購房人作出更改,所以被告雙倍返還定金。
小盧簽訂認購協議
去年12月,小盧決定購買一套位於南京路附近的高檔住宅。當天,小盧與某置業公司簽訂了『認購協議書」,同時支付了5萬元定金。該協議書約定,小盧於2010年1月某日到售樓中心簽署正式的《商品房屋買賣合同》。該協議書還約定,小盧未在2010年1月約定日期之前與置業公司簽署《商品房買賣合同》,視為小盧自動放棄認購。此時置業公司有權將房屋轉售他人,小盧所交定金不予退還。協議期內,如果置業公司無法提供該房產,則視為違約。置業公司如取消認購,應雙倍返還定金。
2010年1月,小盧按協議書上的日期來到置業公司簽訂正式合同。此時置業公司以人多為由,讓小盧過些日子再來簽合同。雙方將約定的日期更改為2010年2月某日。
口頭變更購房人名
『在等待簽合同期間,小盧和置業公司口頭約定將購房人改為她的父母,並提交了父母的身份證、結婚證、戶口本等材料。但她未在認購協議中將購房人姓名改為她的父母。』作為小盧代理人的擊水律師事務所律師田光接著說:『到了約定日期,小盧再次來到售樓處,而售樓人員此時卻對她說,預售房屋資金已被監管,無法立即簽訂合同。小盧要求置業公司退還定金。但對方在堅持不退錢的同時,也不與她簽訂正式合同。』
小盧將置業公司告上法庭,要求對方雙倍返還定金。在法庭上,置業公司代理人表示,小盧已將買房人變更為其父母,因此小盧不是適格主體。
法院判決
書面協議未改名口頭變更不算數
法院經審理後對該案作出判決,判令被告雙倍返還原告定金10萬元。法官在判決書中表示,雙方簽訂的「認購協議書」系雙方意思的真實表示,對雙方均有約束力。在該認購協議中,雙方約定了定金條款,且小盧已實際交付。根據法律規定,定金條款於定金交付時已生效,被告拒絕簽訂商品房買賣合同的行為系違約。依照法律規定,置業公司應雙倍返還小盧的定金。
關於置業公司所述『小盧主體不適格』的理由,法官表示,置業公司同意變更購房人為小盧親屬的行為系雙方協商一致的結果,但雙方未在協商後對認購協議中的購房人作出更改。而小盧向置業公司提交的父母的身份證和結婚證等材料,屬於簽訂《商品房買賣合同》所需的材料,並不能產生對認購人做出變更的效力。由於《商品房買賣合同》未實際簽訂,故置業公司主張小盧主體不適格的抗辯理由不能成立。
律師說法
『立約定金』就得按照約定辦
擊水律師事務所的史錦嶺律師表示,『商品房買賣認購協議書』屬於合同的一種形式。涉案『商品房買賣認購協議書』是為了簽訂正式的《商品房買賣合同》而簽訂的,因此『商品房買賣認購協議書』中所約定的定金屬於『立約定金』。
我國《合同法》十分注重當事人的意思自治,雙方既然約定了定金條款,而且法律也規定:『定金合同從實際交付定金之日起生效』,那麼雙方就應該按照協議的約定履行義務。未按協議履行義務的一方當事人應承擔相應的法律責任。新報記者張家民文/攝影