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關於中國房地產市場,特別是房價漲跌預測,很多人都認為,這幾乎是不可能的。而我恰恰認為,中國房地產市場最容易預測,甚至不需要技術含量。
因為,中國房改11年來,實質就是一個『單邊做多市場』,幾乎所有市場參考主體都從中分享成果(比如地方政府、商業銀行、投資商、開發企業、炒房客、已購房者等等),我們目前還看不到中止這種『分紅模式』的內生力量。如果知悉這點,過去11年,對中國房價大的趨勢預測根本不需要技術含量。
有人可能反駁,中國房地產市場是一個政策市,也許政策制定者都不知道要把樓市帶向何方,預測更無從說起。比如2008年,有的房企本來准備破產了,突如其來的救市不僅讓破產企業死而復生,並且賺得盆滿缽滿。
其實以上都是表面現象。如果我們把市場分為自由市場和壟斷市場,幾乎所有學者都會承認,自由市場比壟斷市場更難於預測。中國樓市顯然不是自由市場,土地是單方壟斷的,貨幣投放量是受控制的。
那麼,為什麼在單方做多市場下面,也會出現一些周期性調整呢?這來自三個新的因素,一是未購房民眾的壓力;二是房地產市場失態發展,超出了政策制定者本身預期(比如2009年和2010年第1季度,房地產市場病態發展);三是房地產單極發展的『吸金效應』,不利於行業均衡發展。
今年,房地產市場無疑處於『緩降的調整行情』,這就是本輪房地產震蕩特點。當然,由於城市差異,有些二線城市調控並不明顯。
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