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[提要]據悉,近期廣州公租房管理辦法將報市政府批准後,正式征求公眾意見。根據初步方案,經租房租金計劃分為三個檔次,分別為同地段市場價的60%、48%和30%,將按住戶收入水平高低並結合區位情況分類收取。
據悉,近期廣州公租房管理辦法將報市政府批准後,正式征求公眾意見。根據初步方案,經租房租金計劃分為三個檔次,分別為同地段市場價的60%、48%和30%,將按住戶收入水平高低並結合區位情況分類收取。
這個消息來的似乎不是時候。在此之前,北京市首次公布了三個公租房項目成本租金,每平方每月高達二三十元,不僅沒比市場價低多少,有的甚至比市場價還高,新華社發表評論《看不懂、想不通的公租房價》予以強烈質疑。如果沒有這麼檔子事,廣州公租房租金定價方案或許會風平浪靜,畢竟,這樣的價位相比最早開建公租房的重慶,還是稍低一點兒——重慶控制在市場租金的60%以內。
但是,麻煩就麻煩在,廣州公租房租金定價初步方案,跟北京的前後腳曝光出來,難免會被綁到一起掰開了揉碎了看。公租房是什麼?是我們多層次住房體系中保障性質住房的一部分,用來破解夾心層群體居住難題。既然是保障性住房的一部分,那麼公租房裡就深嵌著政府保障的責任和義務。這個責任和義務就體現在低廉的租金上,政府該減免的減免,該讓利的讓利。
北京的所謂成本租金看來是不成功的。因為,它把公租房購地、貸款、建設發生的成本,都計入了初步測算成本。公租房土地是從政府土地儲備中劃撥的,你要把它按照周邊地價標准折算成人民幣計入公租房成本,肯定不合理。成本租金不合理,按照同地段市場價的一定比例確定租金,自然也不合理。
注意,政府主導建設公租房,既無土地出讓金,相關稅費也可以減免。重頭的成本是建安成本以及建安成本的貸款利息。那麼,這個成本與把公租房建到哪個地段,或者建到同一地段的不同區位呈相關關系嗎?實質上,建到這個區與建到那個區,成本基本上是一樣的。不是說政府花同樣的錢把公租房建到黃金區位,租金就一定要攀比周邊房租漲上去。
理想的租金定價模式應當是這樣的:政府以商品房的土地出讓金來彌補公租房建設資金不足,並且減免一定的公租房建設稅費,按70年的使用期限回收建安成本及其它少量費用,以此形成租金定價。這種定價模式,基本符合『保本微利』的公租房租金定價原則,保本是政府在70年使用期內保住了公租房的所有權、建安成本,而微利是從中收取了少量費用。
當然,讓政府在高租金年代選擇這種『理想的租金定價模式』,顯然有很大難度,難度在於政府投入大量資金建設公租房又想盡快收回成本,以讓財政不至於被公租房所累。但問題是,幾乎同樣的政府成本投入,在這一個區位就要收取周邊市場價房租的60%,而在另一個區位則可以收取周邊市場價房租的30%,這個租金定價標准實在有點亂,而且隨著市場房租價格的波動,定價將會更亂。
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