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截至7月27日,樓市新政實施已經整整一百天。在此期間,那些昔日被眾多開發商競價飆出的地王,一度風光無限,但現如今,卻成為了開發商沈重的負擔,猶如手中握有的燙手山芋。
擺在奪地開發商面前,非常棘手的問題有:欠繳的出讓金逼關、樓板價遭遇「破發」、土地市場整體降溫、清查閑置土地打擊囤地。
為昔日風光買單
『地王』將要開始為昔日的無限風光『買單』了。
2009年北京房山區地王如今遭遇賤賣。萬科長陽半島項目7月24日開盤,均價定位1.3萬元/平方米,較預期定價下調10%?20%。地塊是萬科去年9月經過164輪競價奪得,樓板價達到6500元/平方米。當時業內保守預估,定價將在1.5萬-1.7萬元/平方米。
上海去年高價競拍出的土地,目前鮮有項目入市。如今他們共同面臨一個突出問題:周邊新開房源的售價,已經和這些高價地的樓板價相當,甚至面臨『破發』的窘境。統計數據顯示,截至今年上半年,上海20個樓板價超過萬元土地中,如今已經有半數土地樓板價受到周邊新房售價的『逼迫』。
這直接影響了土地未來開發之後的利潤。嘉定新城在2009年飆出的地王樓板價已經高達1.3萬元/平方米,保守預計未來開盤定價保證在2萬元/平方米以上,開發商纔能有利可圖。而在上周,位於嘉定新城核心區中信泰富又一城成交均價僅為1.2萬元/平方米。
開發商不得已選擇了延緩開工的手段,將『地王』雪藏起來。
中房信土地運營CRIC土地庫資料提供給早報的資料顯示,從2009年開始的土地出讓中,上海有33幅地塊樓板價達到了萬元以上,不過其中僅有3幅地塊開工或部分開工。其餘30幅土地雖然處於『平整』狀態,但未見開工。平整,意味著土地達到了後續房地產開發的施工條件。
三幅已動工的地塊分別為,綠地去年9月份奪得的徐匯濱江地王、松江區新南路一號地塊、上海屹申房產去年1月份奪得的閘北281街坊地塊。其餘地塊,包括全國總價地王、單價地王的土地仍在繼續等待。
從拿地時間來看,這些土地中部分地塊已經接近或者達到了閑置一年的囤地標准。但照此現狀來看,開發商已表現出『繼續讓地王曬太陽』的架勢。
值得注意的是,國土部目前對於閑置土地態度則是強硬而明確,即打擊、罰款,甚至收回。7月初,國土部已聯手銀監會對全國1463宗閑置土地進行了密閉清查。銀監會要求銀行將這些項目的授信情況、貸款餘額和不良貸款等進行上報,國土部也將對閑置土地進行集中整治。
頻傳退地
面對土地市場重壓,已經有開發商不堪重負,最終無奈選擇了退還地王。尤其是進入7月份,在長三角退地的聲音,頻頻傳出。
溫州將一『地王』收回。7月15日溫州國土局向恆達集團下發『收地令』,取消其茶山中心區A—6地塊競得資格,並沒收已經繳納的2200萬元競買保證金。今年6月底,是恆達集團繳清地價款的最後期限,但款項卻至今不見入賬。
在南京,已經有三幅土地被市國土局收回。7月份南京榮盛置業有限公司因為長期欠繳土地出讓金,兩年半前拿下一個地塊被解除合同,土地使用權被收回。該地塊轉讓價為7.1億元,折合樓面地價每平方米5566元。
按出讓合同約定,榮盛置業公司應當於2008年6月17日之前交清全部成交價款,但該公司僅繳納成交價款總額的40%,即2.84億元,拖欠4.26億元,構成嚴重違約。南京市國土局決定解除該地塊的土地出讓合同,沒收已繳納的1.065億元定金。
此外,另有消息稱,杭州今年至少也將有兩幅土地因未付出讓金而可能將會被收回。值得注意的是,在上海截至目前,雖然尚未有退地真正發生,但整個土地市場已經是一片風聲鶴唳。
有消息稱,上海寶華集團因至今未付土地款,可能主動放棄今年年初以24億元拿下的嘉定『地王』。嘉定區政府相關負責人表示:『企業是否退地,還沒有最後確定,目前可能有兩種方案,一是完全退回,二是以股份轉讓等方式尋找其他企業接手。』
在滬購地付款條件同樣變得更加嚴厲。今年第39號土地出讓中,摘地內資開發商被要求在拿地現場當場簽訂土地出讓合同。而此前上海已經從15號公告土地起執行最新的土地款支付規則,即在簽訂出讓合同後一個月之內付清土地款。
上海土地市場則急劇降溫。閘北區住宅土地456街坊7月21日出讓,在唯一對手放棄情況下,被開發商以15.79億元底價摘得。這更是上海自2009年以來,第一幅以底價成交的住宅土地。
盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民對早報記者表示:『今年下半年上海出現退地的情形將變得更多。』他的判斷理由是,開發商上半年銷售普遍不理想,在融資方面,銀行開發貸款收緊,銀行信托又被叫停,只能尋求私募方式,但融資成本高達20%?30%,這個水平已經相當於市場正常下開發商開發利潤。沒有利潤可圖,開發商就會甩掉一塊土地。
土地命門
房地產營銷策劃專家謝逸楓表示:『樓市新政對地王和地產暴利的擠壓效果已顯現。』退地主要原因有,一是開發商資金鏈出現破裂,因長期欠繳土地出讓金,自有資金不足首期開發,為減少經濟損失,主動放棄土地;二是房地產市場遇冷。房價大幅度下降和成交嚴重萎縮,開發商害怕投資虧損,預期看空市場,並且手中土地儲備過多,只好主動退地。三是房地產開發成本增加和政策調控嚴格。
全國范圍內土地市場成交開始大幅下滑。國土部最近數據顯示,今年上半年全國房地產開發用地供應量同比增加98.4%,第二季度普通商品住房出讓平均價款環比下跌10.6%。國土部指出,目前全國土地市場正呈現出『總體趨於穩定、局部回歸理性、結構更趨優化』的態勢。
這一切要歸根於土地調控風暴。今年3月份,『國十九條』規定,土地出讓成交後,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,餘款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。
5月26日,國家稅務總局發布《關於土地增值稅清算有關問題的通知》,明確了土地增值稅清算過程中的若乾計稅問題,這將在一定程度上對開發商當期利潤和現金流形成較大壓力,對土地市場交易造成一定的衝擊。
中原集團董事程沄指出:『高價土地在土儲中佔比過高的房企,只能寄希望於中短期的調整後房價能重新進入上漲通道。』隨著土地供應的繼續加大和調控的繼續,下半年土地市場『價格上漲可能性較小』,而會延續溢價率回落、價格趨於理性的態勢。
陳立民強調,下半年上海土地市場將繼續降溫,市中心土地倒是不會令人擔心,但是上海准備出讓的土地絕大多數位於邊遠地段。嘉定土地將會遭遇衝擊,2009年嘉定土地出讓跳躍式發展,留下上漲缺口,今年用來補這個缺口。