|
||||
[提要]市場絕對沒有08年的慘狀。經歷了多年調控洗禮的樓市,本輪的最大特點是直至目前,拿地還是實力企業的重點。當然拿地的方式本身也存在很多問題。所以國土部改革招拍掛方式的努力也成為焦點。
市場絕對沒有08年的慘狀。經歷了多年調控洗禮的樓市,本輪的最大特點是直至目前,拿地還是實力企業的重點。當然拿地的方式本身也存在很多問題。所以國土部改革招拍掛方式的努力也成為焦點。
08年的萬科,失去的是市場先機,主要原因是誤判形勢。而08年的保利卻佔盡市場的先機。今天有記者采訪我說到了最近幾年的土地市場,也說到了萬科,我認為,04年最先感知土地招拍掛政策帶來的後果的,是孫宏斌。08年市場判斷失誤的是王石,是萬科,是富力,而成功判斷市場的是保利。
很多企業,是在09年樓市真實回暖後纔開始的搶奪土地的過程,也直接造成了09年6月開始的頻頻天價。09年年尾的樓市調控政策傳言,並沒有造成2010年一季度的市場觀望,反而市場走向是土地房價的雙雙暴漲。為什麼?調控失誤是唯一原因。
收死信貸的調控重啟,而且完全不顧市場的情況,調控的非理性造成的市場持續百日的觀望與僵持,自在情理之中。市場也絕對會有短暫的下調。但是,本輪卻不再有對市場的誤解。那就是對於未來的樓市的信心,這也是目前僵持的最主要原因。
指望房企降價,是要付出代價的。原因是高價天價拿到的土地,並未見到地方政府也能退退款,降降價。至於目前的土地市場存在的問題,任志強說的好:『不悶,早知可能有這個結果。標書中有一條是否乾過保障房的要求,佔很多分。我一分拿不到。只好用高價想買張門票,不然以後總為此門檻丟分。但很高興沒上車。因我已用高價證明我努力想乾保障房的心意了。至少讓更多人和社會知道政府並不是想讓社會都公平參與保障房建設。只用此來保護特……。』後一句話很關鍵啊。北京西城區國資委的房企華遠,讓位給北京市的首開,估計是任總的意思。
任總講這番話的起因為7月23日,北京市通州區馬駒橋鎮物流基地生活配套區C-13居住用地的評標結果首先公布。最終,在投標階段報價9.2億元的首開股份成功奪魁。而報價最高的任志強華遠地產並未能笑到最後。當天,微博上就有網友表示,『任總今天郁悶了,比人家多出兩個多億,卻沒搶到地!』
土地招拍掛政策,被詬病也是由於此。程序公正的努力無疑成為我們很多年努力地方向,但是土地招拍掛實在不敢說結束了暗箱操作。實在說不上程序的公正,但是,卻給市場造成了信息的大播放,以及土地價格的迅猛上漲,也造成了房價的快速上漲。
土地招拍掛政策逃不了乾系。但是,主要原因還在於我們的誠信系統的建立,以及體制造成的變通本領。我們是四不像的體制,國有體制也就沒有真正的主人,這是權力經濟的基礎。既然沒有主人,那麼國有土地上發生的市場行為也就很自然的被操作,解決這個問題十分艱難。
所以我不寄望於土地招拍掛政策的調整會找到程序公正之解。那麼,土地市場的任志強難題,將很長時間是難題。
在很多城市,依然存在著對土地招拍掛的操控,否則,富士康也沒有那麼持重。據《新華社-瞭望東方周刊》報道:『一位湖北招商官員心急火燎地趕往深圳富士康公司,結果卻遭遇被拒門外的尷尬。這位官員並不掩飾對承接富士康轉移的衝動,『一旦富士康在我們當地建廠,意味著提供數萬工作崗位,直接拉動當地經濟騰飛。』盡管這位湖北官員並不願透露當地政府吸引富士康落地的代價,但眾所周知,這個價碼會超乎尋常的豐厚。有消息說,河南承諾給富士康2000畝地。
地方政府頻拋繡球,圍繞富士康內地布局的消息漫天飛舞,從選址天津到河北廊坊,再至重慶、河南,最後都被證明屬地方政府一廂情願,富士康尚未最終確認。
富士康的內地選址至今懸而未決,富士康似乎沈醉於全國多地地方政府拋繡球的游戲,經驗老到的郭臺銘深諳待價而沽的道理。』
我們知道的是國土部一直強力推行工業用地的招拍掛,但是面對地方政府招商引資的衝動以及地方政府的權利所限,只有免費提供土地是地方政府唯一可以做到的。但是,前提是招牌掛的退位與土地征用的超低價格補償,捨此並無途徑。
這也是新的拆遷條例的最大難題。
但是,對於房地產開發用地,地方政府沒有上述的壓力,地價可以越高越好,當然個別的地塊會出現很低的價格,但是,這並非市場因素。
土地招拍掛方式,以及土地市場問題,並非只是房地產開發的問題,而是整體經濟發展模式的問題。千萬慎之又慎,不急於如前述幾年那樣匆忙出政策,解決表象問題的所有政策的負面影響,我們一直讓市場承受著。市場是無辜的,制度設計纔是錯誤的根本。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||