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越來越多的聲音指向『此輪調控決戰將在10月前後來臨』,但不少開發商已經意識到,如果靜待10月,本身就很危險。
本報記者近期從諸多開發商處了解到,不少企業對中短期的市場普遍存在懮慮,尤其是一些有全年業績壓力的大型房企,無法等到10月進行一次性賭博,更大范圍的降價促銷,一觸即發。
上海作為國內樓市的風向標,自4月本輪調控啟動以來,持續萎縮的成交量,近期出現回昇態勢。統計顯示,上周上海商品住宅成交11.64萬平方米,環比回昇48%。
『主動尋求量價的平衡點,逐步消化項目,比堅守價格對後市進行賭博更為理智。可以看到,近期采取降價促銷的樓盤,大多取得了相對理想的成交量。』凱迪集團有限公司執行副總裁張義鴻告訴記者。
豪宅引領成交量回昇?
『本輪調控以來,在有限的成交量中,個體樓盤的降價優惠幅度與成交量基本上成正比。能夠進入成交榜前列的項目,大多率先調整價格或有促銷措施。』張義鴻坦言。
據本報記者了解,繼本輪調控初期大部分開發商采取堅守價格的觀望態度後,越來越多開發商加入到降價促銷的陣營。作為重要指標,成交量也隨著此類開發商的持續出現,逐步從冰點回暖。
據中房信CRIC系統顯示,上周上海商品住宅成交11.64萬平方米,環比回昇48%。而成交均價則下滑7.77%,上周為17502元/平方米,低於近20周平均水平兩成。
『成交量的回昇主要依賴於供應量的增加,上海近兩周共有12個樓盤推出2319套新房源,供應量共計25.75萬平方米,這些逆市推盤的項目多采用低開策略,以達到快速銷售回籠資金的效果。』中房信分析師薛建雄指出。
但值得警惕的是,豪宅成交再次出現引領市場的跡象。數據顯示,4月17日至7月18日,上海全市共成交366套均價5萬以上高檔房,其中僅浦東地區就佔到了52%,達到189套,其中123套集中在四季雅苑等豪宅所在的花木板塊。
薛建雄指出,對新政實施3個月來的觀察後,一些高端買家認為供應量受到調控影響大幅降低,而隨著經濟高增長和人民幣昇值重啟,購買力正在加速積累。
在調控行情下,豪宅依然扮演著市場引領者的角色,這是一個危險的信號。
截然不同的10月預期
記者注意到,隨著調控政策格局逐漸明朗,業內對於市場的走勢判斷,『決戰10月』已成為一個具有代表性的預判。
中原地產研究董事程澐指出,隨著10月前後供應高峰的到來,出現明顯降價的概率較高。這是目前的一個主流觀點。
但也有不少開發商對『決戰10月』作出另外的理解:10月前後,如果價格能夠堅持,市場需求將會重新爆發,市場將再次進入量價齊昇的通道。
兩種截然不同判斷的博弈,直接體現在開發商采取的不同策略上。
盡管短期之內銷售回款因調控而大幅萎縮,但絕大多數開發商並未實質降價。即使是萬科、金地、中海、華潤等土地蓄備充足的地產大佬,只需『停工緩建』,減少新增項目和放緩在建工程的投入,同時增加一些融資渠道也緩解資金壓力問題。
『就算保利、綠地這種在過去兩年裡拿地過多、投入過大的開發商會有資金壓力,但通過一輪降價銷售和投資減少的調整之後,短期之內也不會有資金壓力。』一位代理公司負責人認為。
記者從二手房中介機構了解到,經過第一波降價潮後,與之前高達10%的議價空間相比,上海不少板塊業主的議價空間已普遍縮小,維持在2%—5%。客戶中剛性需求逐漸釋放,推動了成交量的上揚,尤其是一部分低於市場成交均價的房源顯得十分搶手。
從房地產業本身來看,資金壓力不大和看好人民幣昇值是開發商不願降價,靜等『金九銀十』的主要原因。而很多銀行也並沒有真正執行二套房利息提高到1.1倍和三套房停貸的業務,只要積聚足夠的購買力,樓市存在再次爆發的可能。
種種跡象表明,不管是開發商還是二手房賣家,在進行一定讓價的同時,依然隨時准備止跌甚至上調價格。
不過,薛建雄同時警告,開發商既然沒有資金的壓力,短期之內就不會降價,7、8月份樓市將呈膠著狀態。如果在人民幣昇值推動下,重復2008年初大量產業資金轉投樓市現象,『金九銀十』樓市就有重新過熱的可能,那麼新的調控措施也有可能再次推出。
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