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北京樓市成交量在6月降至2008年2月以來的歷史最低點之後,7月出現了觸底反彈跡象。
北京市房地產交易管理網數據顯示,7月中上旬北京市期房商品住宅共成交了2972套、308596平方米,環比6月同期成交套數、面積分別增加了10.8%、20.4%。扣除保障房,實際成交期房商品住房2259套、251690平方米,成交套數環比增加48.6%、成交面積增加了43.3%。同期,現房商品住宅共成交了533套、81263平方米,環比6月同期上漲了7.0%和2.7%。
亞豪機構副總經理高姍認為,6月底以來,北京大興黃村、房山長陽等新城區熱門板塊的項目平價入市,促成了階段性需求的集中爆發,這直接反映在7月中上旬的成交數據上。這些項目的位置都在五、六環之間,開盤價格在14000—17000元/平方米,與同環線區域的整體成交均價18236元/平方米相比存在一定的價格優勢,而相應區域的軌道又開通在即,交通利好、價格合理的產品,會在市場遇冷時受到市場的青睞。
高姍指出,雖然北京樓市7月份成交量在一些優質項目的帶動下出現了環比上昇,但這僅為個案,不足以撼動樓市的整體走勢,因此,北京樓市在短時間內不會出現明顯大幅回暖的情況。
雖然成交量有所回昇,但成交價格卻呈現持續小幅下調態勢。7月中上旬北京市場的成交均價為18298元/平方米,環比6月同期每平方米下降了343元,降幅為1.84%。
她表示,7月中上旬,盡管北京城區商品房成交比例增加,但樓市總體成交價格仍然出現了微幅下降,這表明價格已經出現了實質性下探。特別是6月底以來共有5個純新盤上市,純新盤的定價更加靈活,多采取『低開』方式吸引客群、促進銷量,這也是7月成交均價下降的重要原因。
7月樓市投資比例跌破10%7月份北京樓市在成交價格持續下調的同時,市場中投資比例也幾乎下降到歷史最低點。
在新政的影響下,北京樓市的投資比例開始出現明顯的下調現象。
據北京中原抽樣調查數據顯示:新政後,北京樓市投資客比例明顯下調,日前,新政以後北京樓市投資購房比例首次不足14.5%,這一比例甚至低於2008年市場最蕭條的18.8%,而相比今年市場最火熱的3—4月份,投資比例更是下調了超過26個百分點。在新政持續執行的7月份北京樓市投資比例更是不足10%。
『一系列新政的出臺,非常明顯影響了投資客對市場的判斷,特別在7月初,三部委對新政執行力度的重申及北京對二套房貸的認定落實都繼續減弱了投資客對宏觀調控政策短期放松的判斷。』北京中原地產市場研究總監張大偉認為,新政以後很多市場炒作熱點反而成了投資客拋盤的熱點,城區合並、郊區的部分新增軌道,都沒有促使投資客入市,大量的新增房源及購房者對價格下調的預期都使得樓市的價格持續下調。
另外,他認為,與新政前只要有土地交易就會有炒作熱點相比,新政以後土地交易不僅沒有拉高區域價格反而使得房山、昌平等區域受到影響而價格下調。以通州馬駒橋為例,最近交易的樓面地價不足4000元每平方米,而之前的一塊地交易高達近萬元每平方米,這也使得購房者預期未來房價能夠繼續下調。
市場供應放緩 購房者看淡後市與購房需求環比有所反彈相比,北京市場供應層面卻仍然相對保守。亞豪機構統計數據顯示,7月中上旬僅有10個項目開盤,新增供應2938套、326810平方米,環比6月同期分別減少了48.4%、26.0%,整體開盤均價22500元/平方米,環比下降1636元/平方米,降幅為6.8%。雖然還有10餘個項目計劃在7月剩餘的兩個周末推出,但開盤項目總量將難以達到預期開盤的34個項目。
亞豪機構高姍分析指出,盡管7月中上旬的北京樓市成交情況還不錯,但開發商的推盤態度卻日漸謹慎。成交量的低迷令越來越多的老項目面臨定價難的問題,而純新盤往往首次推出量較大,在需求不旺的弱勢環境下,面臨著蓄客難的問題,不得不選擇低價開盤的策略。因此,在新老項目出現蓄客和定價的『兩難』境地之下,7月北京樓盤供應節奏明顯放緩。
同時,7月中上旬開盤項目的消化速度也在放緩,7月中上旬北京市場推出的近3000套房源,截至21日,實際共成交了540套,銷售率還不到當期新增供應的20%。
央行最近發布的二季度市場調查顯示,有18.1%的居民認為房價在三季度可能下調超過30%。普通購房者短期內也很難在商品房價格沒有出現普遍下調的情況下出手。而宏觀調控政策已經非常明顯地影響了開發商對後市的判斷,預期在下半年價格下調依然是市場的主流。
調查還顯示,有售房意向的居民中,12.1%的居民受近期出臺的房地產新政影響,願意降價出售;54.5%的居民表示不會降價出售。而在有意降價出售住房的居民中,有33.6%的居民願意降價5%—10%,23.3%表示可以降價10%—20%,另有12.1%願意降價20%以上。
北京中原認為:在認為價格下調的居民中,有高達69%的居民認為價格下跌會達到10%—30%,可見目前的高房價已經遠超過大部分購房者的購買力。從房主及購房者對價格的預期可以看出,宏觀調控政策已經出現明顯的效果,超過12%的房主明顯願意降價,其中更有部分降價幅度達到20%以上,預計在三季度二手房房主降價幅度會明顯加大,同時投資比例也將繼續下探。
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