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昨天,由浙江省房地產業協會、浙江大學房地產研究中心聯合發佈的《2010年上半年浙江省房地產業發展報告》(以下簡稱白皮書)新鮮出爐。白皮書首次發佈了對全省11個地級以上城市進行市場調查後,測算出的房價收入比、房價房租比(即租售比)、房租收入比三個基本指標。
數據顯示,溫州、杭州、麗水、寧波房價收入比較高,工薪家庭購房困難;溫州、金華、衢州、麗水、杭州等租售比遠超國際警戒線。白皮書建議,省內各地市由於經濟發展和市場差異等方面原因,房地產市場發展也表現出明顯差異,需要考慮差異化的投資決策和政策舉措。
溫州、杭州買套房,一家三口要奮鬥20年以上房價收入比,是反映居民購房負擔情況的指標。白皮書用統計公佈的2009年各城市城鎮人均可支配收入乘以3表示家庭年收入,用各城市市區上半年商品房成交均價乘以90表示購買一套90平方米住宅的總價,這個總價除以家庭年收入得出房價收入比,即這個城市平均收入家庭購買一套90平方米住宅需要的年數。
從測算結果來看,全省11個地級城市房價收入比都在8以上,其中溫州和杭州最高,分別爲27.8、21.2,意即溫州一戶一家三口工薪家庭,不吃不喝需要近28年才能買得起一套90平方米的住宅;而杭州也需要21年多。如果刨去生活正常開支,按照這個數據,這兩個地區的普通家庭要買套房子,恐怕要花上一輩子的時間。
除了這兩個城市,麗水和寧波也居前列,白皮書分析認爲,這些城市房價上漲,很可能與強大的投資性購房需求有關,市場對政策的敏感性和波動性也會較強。
租售比遠超警戒線,投資風險其實很大房屋租售比,是反映住房買賣市場和住房租賃市場關係的指標,一般用來衡量市場泡沫程度和投資回報率。白皮書用2010年上半年各城市市區商品房成交均價,除以該城市市區2010年6月份平均住房租金水平,得出房價房租比指標。
根據國際經驗,在成熟的市場經濟中,租售比的合理範圍在200~300之間。但浙江省11個城市的房屋租售比,全部在300以上,溫州已經達到720,意思是說,買一套房子,需要用60年的時間才能收回購房的成本,遠超警戒線。杭州也達到了564,差不多需要47年時間收回成本。
從數據上來看,浙江省溫州、金華、衢州、麗水和杭州市區的房價房租比已經超過500,其他城市基本在400至500之間。白皮書分析,在目前存貸款利率水平下,如果以自有資金購房還是合算的,但如果以按揭貸款購房,在房價不能繼續上漲的情況下,將面臨投資損失的風險。
房租收入比不高,租房壓力還行房租收入比,反映了城市住房租金水平與居民家庭收入的關係,衡量的是租房的負擔。白皮書用各城市2010年6月份的平均住房租金水平乘以60,表示租賃一套60平方米住房的月租金水平;用各城市公佈的2009年城鎮人均可支配收入水平乘以3,再除以12,表示三口之家的月收入水平。前者除以後者,就是在租房情況下,家庭房租支出佔家庭收入的比例。
根據國際經驗,一般居民家庭住房消費支出佔其收入的25%以內是合理的,30%以內是可以承受的。數據顯示,我省的房租收入比基本在正常範圍之內,最高的杭州爲30%。最低的爲金華,僅爲10.3%。從這個數據來看,如果家庭通過租賃方式滿足基本居住消費需要,經濟上是可行的。白皮書分析,政府在住房保障的規模和力度方面壓力不大,要重點關注房價過快上漲帶來的購房困難,防止由此帶來的各種結構性矛盾和問題。