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京城樓市6月成交量降至2008年2月以來歷史最低點,7月雖然成交量環比上漲但難撼量跌大勢,而8月開盤仍將延續量縮態勢。
7月份,在軌道交通即將開通利好促動下,北京大興黃村、房山長陽等新城區一些熱門板塊項目平價入市,促成了階段性需求的集中爆發,北京商品房成交量出現環比上昇。據北京市房地產交易管理網數據顯示,7月中上旬(截至21日)北京市期房商品住宅共成交了2972套、308596平方米,環比6月同期,成交套數、面積分別增加了10.8%、20.4%。扣除保障性住房,實際成交期房商品住房2259套、251690平方米,成交套數環比增加48.6%、成交面積增加了43.3%。同期,現房商品住宅共成交了533套、81263平方米,環比6月同期上漲了7.0%和2.7%。與此同時,7月中上旬(截至21日),北京商品房的成交均價為18298元/平方米,環比6月同期每平方米下降了343元,降幅為1.84%。
對於樓市出現的『量昇價跌』變化,業內人士並不以為然。亞豪機構副總經理高姍認為,雖然7月份成交量在一些位於五六環之間、開盤價格14000-17000元/平方米的項目帶動下,出現了環比上昇,但這僅為個案,不足以撼動北京樓市的整體走勢,京城樓市在短時間內不會出現明顯回暖的趨勢。
高姍介紹,盡管7月中上旬的成交情況還不錯,但開發商的推盤態度卻日漸謹慎。成交量的低迷令越來越多的老項目感到定價難,而純新盤往往首次推出量較大,在需求不旺的弱勢環境下,則面臨著蓄客難的問題,不得不選擇低價開盤的策略。因此,在新老項目出現蓄客和定價的『兩難』之下,7月樓盤供應節奏明顯放緩。
從市場方面看,7月中上旬開盤項目的消化速度在放緩。亞豪機構數據顯示,7月中上旬推出的近3000套房源,截至21日,實際只成交了540套,銷售率還不到當期新增供應的20%。據亞豪機構掌握的情況,7月實現簽約的房源多是在五、六月份,甚至更早的時候就已經入市的樓盤。顯然,市場觀望情緒濃厚,使房源的銷售周期拉長。
由於銷售緩慢,7月中上旬(截至21日)北京僅有10個項目開盤,新增供應2938套、326810平方米,環比6月同期分別減少了48.4%、26.0%。雖然還有10餘個項目計劃在7月剩餘的兩個周末推出,但開盤項目總量已難以達到此前預期開盤的34個項目。
眼下已近8月,據亞豪機構數據顯示,8月北京市新盤供應驟減。共有21個項目計劃開盤,其中純新盤6個,包括昌平的領秀慧谷、懷柔的影人四季花園等,純新盤佔到了總量的三成左右,與7月份相當。但估計8月開發商的供應仍舊難有起色。
從目前信息看,8月北京市計劃開盤的21個項目中,11個項目有報價,均價高達27417元/平方米,比7月中上旬(截至21日)的整體開盤均價高出了4917元/平方米。8月開盤項目漲價趨勢明顯。而且,8月主流環線區域供應銳減,開盤項目變數大。21個開盤項目中位於五、六環之間的項目僅有7個,佔總量的30%,且在這其中,僅有領秀慧谷報出了16000元/平方米左右的價格,其它6個樓盤均表示『價格待定』。8月出現的供應減少、報價不明朗反映出隨著調控效果深化、緊縮政策穩定為調控基調,對價格指標敏感的剛性需求萎縮現象更趨鮮明,市場供求雙方的觀望仍處於高度僵持狀態。
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