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史上最嚴厲樓市新政昨滿百日
買方齊齊觀望賣方死不降價
4月17日,國務院發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,被稱為房地產『國十條』,史上最嚴厲房地產調控大幕拉開。
新政出臺到昨日整整100天。這100天裡,武漢樓市出現了什麼樣的變化?調控效果如何?未來走勢怎樣?
昨日,記者采訪多位房地產人士及研究機構,試圖給出較為清晰的答案。采訪中,多數人認為,調控只能剛及格,離預期還有距離。
買方深度觀望
商品房銷量月月下挫
『國十條』一出,最直接的作用是購房者變得出奇冷靜,之前的衝動、瘋狂全然消失,市場觀望氛圍迅速形成,一個明顯現象:到各售樓部裡看房的人急劇減少,為數不多的看房人出手也慢。用冷冷清清來形容近郊售樓部毫不為過,很多一天接待不了兩三組客戶。同樣,城區售樓部人氣也在急劇下降,一天接待不了幾組客戶正成為多數售樓部共同的窘境。
新政之後,樓盤開盤銷售率都不高。6月以後,很多樓盤開盤只能賣20%-30%,賣到50%已經很少見。而之前,新盤的開盤銷售率多在60%以上。
眼下,購房者『玩消失』,深度觀望形成,成交量將繼續萎縮。各大網站調查也顯示:6成以上的人在近三個月都不會出手。
死扛房價不肯降
開發商也開始觀望
5月、6月,還有不少樓盤開盤或加推新房,到了7月,開發商也開始觀望。前三周,真正開盤或者加推新房樓盤不到10個。武漢高盛地產總經理梅林說,開發商不缺錢,也不看好目前樓市,多數采取消極的策略。
『眼下開發商只能采取拖的辦法。』新鴻泰總經理鍾志明認為,現在降價可能更有利於房地產行業的發展,但降價是開發商最不願采取的下下策,不少開發商拖延領取預售證的時間,雖然留著項目有風險,但降價好比在自己身上割肉。
價格不大幅回調
『金九銀十』或是一個夢
寄希望於『金九銀十』,是眼下眾多開發商的算盤。
據了解,全市一度有50多個樓盤原計劃7月、8月開盤,眼下多數推遲到了9月、10月。
但日前,國家三部委重申房地產調控政策不會松動。這無疑給抱有僥幸心理的開發商們以致命一擊。
中科輝創總經理陳暉則認為,如果價格不出現實質性回調,購房者很難出手,『金九銀十』或就是一個夢想,將變成『銅九鐵十』。
樓市如何殺出重圍?
四季度會出現實質性下降
從目前商品房銷量、價格及購房者上門量來看,武漢樓市已經陷入深度困局。直面調控百日大關的關鍵時期,樓市又該如何殺出重圍,實現破局?
眼下,有樓盤推出特價房,或能刺激一定購買,但數量太少,不足以撬動市場。
知名地產評論人賈臥龍提出『開閘泄洪』建議:開發商讓利,可以釋放許多需求,有利於市場持續發展。
知名地產評論人牛刀直言:下半年房價只有一個走勢——暴跌。沒有理由不相信樓市不回調。在億房、新浪樂居等多個網站的調查中,很多人都認為,四季度房價會出現實質性下降。
全國樓市十年拐點
下月來臨
『過去十年裡,房地產成為中國老百姓最穩定、收益最豐厚的投資品。但從下月開始,投資樓市就有可能被套,因為史上最強樓市政策調控已展開,有可能帶來樓市長達十年的調整。』24日,申萬巴黎上海理財中心執行總經理申浩波在工行舉行的『科學理財、投資未來』的投資報告會上,發布該基金公司最新的房地產行業研究報告。
去年房價瘋狂上漲
是樓市見頂的信號
去年至今年初,房地產市場出現了一輪暴漲行情。調查顯示,不論是富人還是窮人、工薪階層,都在推動樓市上漲。
據了解,金融危機後,因為受出口和勞動力成本上昇影響,沿海一些民營企業紛紛選擇倒閉,企業主將資金從實體經濟裡撤出,買樓置業,推動了房地產市場的上漲。有居住需求的普通老百姓看到房價上漲,出現『搶』房心態,也造就了樓市的火爆。再加之,2009年後,房地產市場供應量偏少,房子便更是奇貨可居了。
『這輪暴漲行情,像股市登上6000點一樣,是最後的瘋狂,也是樓市見頂的信號。』據申浩波介紹,今年4月和6月,國務院相繼發出房地產『國十條』——《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和『二套房的認定標准』,這都使房產投資大軍敏感地從樓市裡撤出。
『買房人向來都是買漲不買跌的,於是便出現了現在的成交量低迷狀況。從今年上半年樓市數據來看,本月成交量將出現地量,隨後8月便會出現地價,樓市拐點也將來臨。』申浩波說道。
融資渠道被掐斷
開發商已橕不了多久
雖說房地產調控政策頻出,但一手房市場上,開發商們仍在堅挺著,似乎死也不降價。到底開發商能橕多久呢?
申浩波的團隊調查過多家銀行發現,房地產的直接融資渠道基本全被掐斷。首先,股市上融資,已被證監會卡住,毫無可能。其二,銀行信貸,現在銀行發放門檻極高,基本不放。其三,房地產信托,現已被叫停。剩下的只能是民間資本了,而這些民間資本橕不住開發商巨大的資金需求。
『今年以來,房地產企業基本已很難從銀行貸到錢,完全靠以往的信貸和發放的房地產信托來支橕。現在,這些資金已基本消化,開發商也已橕不了多久。讓開發商更害怕的是房產稅的開征,因此,盡快把房子賣掉是現階段大多數開發商的想法。』
加息預期漸近
房地產銷售漸慘
『國外的經驗表明,一旦進入加息周期,房地產的銷售將直接開始向下。』據申浩波介紹,在經濟向好、通脹初期,資金會湧入房地產行業,推動市場繁榮。貨幣政策緊縮時期,昇息周期前地產跑贏市場,昇息後跑輸市場;貨幣政策寬松時期,昇息前跑輸市場,昇息後跑贏市場。
『從目前的經濟指標看,目前處於緊縮貨幣政策時期,通脹是預期發生的事件,加息存在不確定性,因此中期看房地產跑贏市場的概率較小,跑平為大概率事件。』申浩波說道。
申萬巴黎的研究認為,不論是從信貸、市場需求還是政府政策等方面,都不再利於房地產行業的發展。房地產將結束『黃金十年』單邊上漲行情,步入長達十年的調整期。
申浩波介紹,在1995年到2001年的樓市調整期裡,很多城市的房價下跌幅度高達50%。此輪由於經濟發展較好、再加上城市化進程等因素,房價下調的幅度不會太大,但時間會比上輪來得久一些,房價調整5到10年,極有可能。
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