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一手牽著資本,一手牽著民生,身後還拽著GDP——對於『超負荷』的房地產行業,2010年無疑是一個糾結的年份。回顧這5年,無論是政策還是房價,都已經幾度輪回。當我們漸漸對房價怪圈麻木,繼而逐漸發現:政策效力總是『短平快』的,而其本身也有階段性和局限性——任何政策只能救『急』,而不能救『窮』,更不能救『不均』;政策也只能加快或者延緩、但並不能逾越一個行業必然的生命周期過程。
正因如此,作為每一個身處風暴中的業內人士,我們必須反思:
未來市場競爭焦點將如何演變?消費者價值觀又將去向何方?
未來的路,將要伸向何方?
……
資料圖片
潛規則的樓市線索
就在土地與房屋市場雙雙陷入黯淡的時候,我們在市場中依然發現了幾許亮色——
★ 5月萬科新增8個土地項目;
★保利以31億元價格,分別在上海、成都和沈陽共獲取4宗地塊,建築面積總量為89萬平方米;
★ 6月初新華都集團宣布正式進入房地產業,第一步即是在長沙啟動一項佔地面積1700畝、投資逾100億的超級大盤。
盡管新政調控尚處於發酵階段,抄底聲、洗牌聲此起彼伏,但新一輪角逐已經暗暗開始,我們也隱約看見新政調控後,中國樓市日漸明朗的行業趨勢……
趨勢一:一線成名二三線成勢
早在2008年調控期,二三線城市作為價格低谷,就已經在中國房地產版圖上浮出水面,而在此輪號稱『史上最嚴厲』調控背景下,無論是『萬保招金』等品牌房企,還是像新華都、東亞新華等新老民營房企,也都不約而同的加快了在二三線城市擴張的步伐。究其原因,正如東亞新華營銷總監賈喻鵬所言,進入二三線城市『既是基於企業長期發展的戰略布局,也有基於當前市場因素的考慮』。從需求層面來看,二三線城市房地產市場起步晚,發展較慢,目前仍然是以滿足自住的剛性需求為主,市場投資成分小,泡沫少,受政策波動影響小,是目前市場環境下比較穩固、堅挺的區域;從供給層面分析,二三線城市相比於一線城市土地價格較低,性價比較高,而且隨著改善型需求的逐步釋放,市場對於品質的要求逐步提高,而一線房企往往在產品研發、項目總體駕馭能力上更具有競爭優勢。
因此,綜合考量土地成本、市場需求、企業競爭力等因素,二三線城市無疑是市場轉型期一塊最具有誘惑力的肥肉。但是,相比於新興市場全面、快速的崛起,發展早、門檻高、競爭更為激烈的一線城市已然進入了第二輪更深層次的市場分化階段,而在這一『量變』與『質變』同時演進的過程中,一線城市之於中國樓市中的絕對標杆地位不降反昇。例如以『高端路線』為主的合生創展就將企業的主戰場放在了北京、上海、廣州三大一線城市,以『別墅專家』定位的龍湖地產也采取了深耕北京的策略,而『立志成為房地產業中世界級的城市運營商』的藍光地產,在20年發展過程中已經逐漸形成了從成都到四川,從四川到大西南,從大西南到全中國,進而直取北京的循序漸進的擴張策略。
從如此種種跡象中,我們不難看出:當中國房地產市場由一線領跑、進入全線崛起的階段後,整個行業的梯隊也將逐漸拉開,『一線成名,二三線成勢』已經成為中國房企在『做大、做強、做專』路程上一個必然的戰略選擇。