|
||||
德國租房者佔多數
目前,德國租房者佔多數,有60%左右的居民租房,其中年輕人77%左右為租房族。德國租房比例高,重要原因就是德國法律給予承租人的保障。在德國,租房的『安全感』並不亞於買房,甚至幾十年居住在一所出租房中的德國家庭也不在少數。
德國公共租賃住房的發展大致經歷了兩個階段:一是二戰後到上世紀末,德國大規模興建社會福利住房,解決二戰以及兩德統一後低收入者的住房問題。二是自上世紀末開始,大多數居民的住房問題得以解決,福利房逐漸退出歷史舞臺,但政府仍然通過控制房價、房租等手段保障低收入者的住房。
德國大多數福利房並非由政府直接建設。德國政府劃出特定區域建設低收入人群住房,由社會投資人開發建設,並向住房者收取低於市場價格的租金,租金與市價的差額由政府補貼給投資人。
政府向投資者提供無息貸款
對建設社會福利住房的投資人,無論是個人、社會團體還是企業,政府都對其進行資助,通常是向住房建設投資者提供無息住房建設貸款,該貸款償還期可長達30年至35年。還貸期結束後,約束解除,房屋所有人可以按市場價格出租出售房屋。
社會福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等,按照規定,只有收入低於一定標准的家庭纔有權利承租社會福利住房。
在社會福利房興盛時期,德國約有三分之一的住房具有社會福利住房的性質,但自1998年起德國開始逐漸廢除福利住房建設中的相關優惠政策。
2003年德國議會停止向社會保障性住房建設提供補貼,30年來德國共為此花費了300多億歐元。目前社會福利住房比例在10%左右。
在社會福利住房逐漸退出市場的同時,德國並未放松對整個住房和租房市場的管理,低收入家庭住房問題得到了良好解決。
房東不得隨意漲房租
德國《民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束,特別注重保護房客利益,規定房東不得隨意漲房租。例如,房東須書面陳述漲價理由,並且在一般情況下還須舉出三個同類住房漲價的例證,否則房客可以起訴。需要指出的是,即使要漲到同類住房的通常水平,當事人還必須連續15個月內沒漲過價,而且漲幅一般不得超過10%。
根據法律,德國每個州、市及鄉鎮都設有獨立機構,主要是根據所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建築年份、質量及節能情況,來確定價格范圍。而且法律明文規定,如果房東的房租超過『合理房租』的20%,就構成違法行為,超過50%就構成犯罪,這就使得租房市場極為穩定。因此它制定的價格一般都能得到執行。
此外,政府還根據家庭成員多少、失業時間長短等條件向貧困家庭發放每月數百歐元不等的租房補助。