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剛剛過去的2010年上半年樓市,『房地產市場就是政策市場』再次被印證。成交數據線以『新國十條』調控政策的實施為轉折點,從高峰逐漸走向低谷。被稱為『史上最牛調控政策』出臺後,從2008年年底開始的樓市高燒被終結;恆大帶頭樓市打折聲音陸續響起;『觀望潮』再現購房市場;樓盤銷售計劃因此時而提前時而推遲;剛性需求成為支橕成交數據的主力力量。
從漲價惜售到快速出貨2010年剛剛過完春節的樓市市場,由於一手住宅供應嚴重不足,購房者買房恐慌心理加劇,一度到了無房可買的地步。有樓盤銷售的開發商腰板挺直,漲起價來底氣十足。
據信立怡高地產顧問機構調研顯示,今年上半年,市場整體供應10704套,較去年同期相比下降51.5%;往年同期月初存量通常保持在8000-10000套,而今年1-5月月初存量徘徊在2000套左右,供不應求的矛盾異常突出。從各月的新增供應來看,3月份有一個較快的增長,從2月的60套激增到1795套。4月中旬,『新國十條』出臺,在各銀行按揭政策細則實施之前,為了趕上原來優惠政策的末班車,一度出現了交易的高潮。4月中旬開始,迫於新政,開發商普遍調整了推售計劃,原本計劃於4月份開盤的項目延遲到5、6月開盤,致使5-6月的新增供應之和達到4492套,佔上半年新增供應51.9%。
4月份之後,市場轉冷跡象明顯,新開樓盤價格逾期普遍降低,優惠房、特價房、折扣房再現市場,盡快出貨成為開發商的主調。
剛性需求支橕成交量新政影響下,雖然全國樓市一片哀鴻,但是在濟南的房地產市場中,部分新盤成交數據卻依然可觀。6月底沈淀多時的天鴻·萬象新天首次開盤,由於獨佔市場空白點以及務實的定價、超高的性價比,首批200套房源幾乎全部售出。在成交的房源中,大部分業主都是年輕置業者,由此可見,置業和改善性剛需是市場需求的主體。
據信立怡高半年調研顯示,上半年前期,由於濟南市場需求旺盛,供應量不足,需求受到抑制,上半年成交量同比下降51%。但是3月份開始,出現大量新增房源,立即受到消費者追捧,市場成交火爆,需求得到一定程度釋放。剛性需求支橕下,即使在新政後的5、6月,由於大量房源面市,成交量環比分別上昇26.61%和16.8%,這主要得益於旺盛的剛需支橕市場。
牛氣上漲到點式松動的價格變遷這一輪調控下,恆大地產扛起率先降價的大旗,全國樓盤85折統一折扣銷售;濟南不少樓盤也打出了95折銷售、特價房銷售的促銷信息。
新政出臺之前,一方面房源供應少,另一方面購房熱情高,延續2009年的瘋狂上漲,對於價格繼續走高成為業內外人士的普遍看法。總體來看,上半年濟南一手住宅均價呈現增長態勢,在經歷2009年瘋狂上漲41.4%以後,2010年1-4月繼續上漲10.1%,達到9344元/平方米的歷史最高點。
新政出臺後,雖然持續在售樓盤價格依然堅挺,市場未見大面積的價格回落現象。但是新開樓盤卻普遍選擇以低於預期500-1000元的價格入市;隨著政策影響深入,個別項目迫於回籠資金的壓力,價格已經開始出現局部的、點式的松動跡象。
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